Heizzentrale in Berlin für Mehrfamilienhaus und Gewerbe

Der zweite Grund: ein Ausfall legt nicht das Haus lahm

In einem Mietshaus ist eine kalte Wohnung kein Komfortproblem, sondern ein Mangel. Fällt der einzige Kessel aus, steht das ganze Haus, und zwar so lange, bis ein Ersatzteil da ist. Fällt bei drei Geräten eines aus, tragen die beiden anderen weiter, meist ohne dass es jemand merkt. Der Betrieb bleibt, die Reparatur wird zum Termin statt zum Notfall.

Diese Redundanz gibt es nicht umsonst: Drei Geräte kosten mehr als eines und brauchen mehr Platz und mehr Anschlüsse. In einem Haus mit zwölf Wohnungen wiegt das der erste kalte Winterabend wieder auf.

Große Wärmepumpen und Hybridzentralen im selben Raum

Die Aufstellraum-Regeln gelten nicht nur für Kessel. Paragraf 10 der Muster-Feuerungsverordnung nimmt auch Kompressionswärmepumpen mit elektrisch angetriebenen Verdichtern in den Blick. Liegt deren Antriebsleistung zusammen über 50 Kilowatt, dürfen sie nur in Räumen stehen, die die Anforderungen des Paragrafen 5 erfüllen. Dasselbe gilt für Kombinationen aus Feuerstätten und solchen Anlagen ab insgesamt mehr als 100 Kilowatt Nennleistung.

Für die Hybridzentrale aus Gaskaskade und Wärmepumpe heißt das: Beide Teile werden zusammen betrachtet, nicht getrennt. Wir rechnen die Summe deshalb schon beim Vorentwurf, bevor der Aufstellort feststeht. Zur Auslegung einer Wärmepumpe in Berlin gehören Heizlast, Vorlauftemperatur und der Platz für die Außeneinheiten.

Trinkwasser: warum die Speichergröße eine Rechtsfrage ist

Wird das Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit abgegeben, greift Paragraf 31 der Trinkwasserverordnung. Er knüpft die Untersuchungspflicht an drei Merkmale. Das erste ist ein Speicher- oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt; gleichgestellt ist eine Leitung zwischen Erwärmer und Entnahmestelle mit mehr als 3 Litern Inhalt. Das zweite sind vorhandene Duschen oder andere vernebelnde Einrichtungen. Das dritte ist die Gebäudeart, denn Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben außen vor. Sind alle drei erfüllt, ist das Trinkwasser auf Legionellen zu untersuchen.

Der Turnus beträgt bei gewerblicher Abgabe mindestens drei Jahre, bei öffentlicher Tätigkeit mindestens einmal jährlich. Für eine neu in Betrieb genommene Anlage setzt Absatz 4 desselben Paragrafen die erste Untersuchung auf drei bis zwölf Monate nach der Inbetriebnahme. Das ist ein Übergabepunkt, den wir dem Eigentümer schriftlich mitgeben. Probenahmestellen planen wir von vornherein ein, weil sie sich später nur mit Aufwand nachrüsten lassen.

Zur Temperatur gibt das Umweltbundesamt eine Orientierung. In seiner Stellungnahme von September 2011 hält es für Großanlagen eine Warmwassertemperatur von 60 bis 55 Grad Celsius für notwendig. Für das Abtöten bereits vorhandener Legionellen, also die thermische Desinfektion, nennt es mindestens 70 Grad Celsius im gesamten Warmwassersystem. Großanlagen sind dort Anlagen mit mehr als drei Litern Leitungsinhalt oder Speichern über 400 Liter. Die verbindliche Untersuchungspflicht kommt dagegen aus der Trinkwasserverordnung.

Prüfpflichten im Haus ab sechs Wohnungen

Drei Paragrafen des Gebäudemodernisierungsgesetzes betreffen die Zentrale unmittelbar, und alle drei knüpfen an die Grenze von sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten an. Nach Paragraf 60c ist ein Heizungssystem mit Wasser als Wärmeträger nach dem Einbau hydraulisch abzugleichen. Dazu gehören mindestens eine raumweise Heizlastberechnung, die Prüfung der Heizflächen auf eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur und die Anpassung der Vorlauftemperaturregelung. Das ist keine Kür, sondern eine Position im Angebot.

Nach Paragraf 60b sind Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut oder aufgestellt wurden, bis zum Ablauf des 30. September 2027 einer Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung zu unterziehen. Jüngere Anlagen, die keine Wärmepumpe sind, folgen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung. Wärmepumpen, die nach dem 31.12.2023 eingebaut wurden, unterliegen stattdessen der Betriebsprüfung nach Paragraf 60a. Sie ist nach einer vollständigen Heizperiode fällig, spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme. Ohne Fernkontrolle wird sie danach spätestens alle fünf Jahre wiederholt. Warmwasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen sind davon ausgenommen. Alle Angaben nach dem Gesetzestext, abgerufen am 23.09.2026.

Der Ablauf

Der Vor-Ort-Termin im Heizungskeller dauert eine bis zwei Stunden und kostet nichts. Wir nehmen die vorhandene Anlage auf, messen den Platz und sehen uns Schornstein oder möglichen Aufstellort der Außeneinheiten an. Dazu prüfen wir die Elektroverteilung und lesen die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre mit. Daraus kommt die Heizlast, und aus der Heizlast die Aufteilung der Kaskade. Im selben Durchgang nehmen wir Raumhöhe, Rauminhalt, Türanschlag und die vorhandenen Außenöffnungen auf.

Danach folgt ein schriftliches Angebot mit Festpreis, in dem Instandsetzung und Modernisierung getrennt ausgewiesen sind. Diese Trennung braucht eine Eigentümergemeinschaft für ihren Beschluss, denn die Zentrale ist Gemeinschaftseigentum. Den Weg dorthin führt Heizung in der Eigentümergemeinschaft im Einzelnen aus. Zwischen Auftrag und Baubeginn liegen die Gerätebestellung und die Netzanmeldung; bei einer Wärmepumpenkaskade kommt der Förderantrag dazu. Den Baubeginn halten wir im Angebot fest. Die Arbeiten selbst dauern fünf bis zehn Tage. Wo eine Unterbrechung nicht hinnehmbar ist, stellen wir für die Bauzeit eine mobile Heizzentrale davor. Geht es um mehrere Gebäude an einem Netz, bauen wir in Abschnitten, damit nicht alle Häuser gleichzeitig ohne Wärme sind.

Wo wir Zentralen bauen

In Mitte und Friedrichshain geht es zuerst um die lichte Höhe des Kellers, weil der Heizraum 2 Meter braucht. In Marzahn und Hellersdorf sehen wir uns Stränge und Zählerstruktur an, bevor die Kaskade aufgeteilt wird. In Charlottenburg und Spandau prüfen wir, ob der vorhandene Raum die Maße und die beiden Öffnungen ins Freie mitbringt. Für das einzelne Mietshaus mit zwölf oder zwanzig Wohnungen führt der Weg über Heizung im Berliner Mehrfamilienhaus, für Halle, Büro und Hotel über Heizung für Gewerbe.