Heizung Mehrfamilienhaus Berlin – Zentrale statt Thermen

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Für welches Haus welche Lösung

Die Lösung passt sich dem Haus an, nicht umgekehrt. Ein Gründerzeithaus mit zwölf Wohnungen und zwölf Etagenthermen braucht zuerst eine Entscheidung: zentralisieren oder Therme für Therme tauschen. Ein Haus der 1960er Jahre mit zentralem Gaskessel im Keller braucht einen neuen Wärmeerzeuger und die Frage, ob es Wärmepumpe, Gas-Brennwert mit Hybridanteil oder Fernwärme wird. Ein Plattenbau am Fernwärmenetz braucht in der Regel keine neue Heizung; dort geht es um die Übergabestation, und die ist Sache des Wärmelieferanten. Hat das Haus im Erdgeschoss einen Laden oder eine Praxis mit eigenem Lüftungs- und Kühlbedarf, wird die Heizzentrale dafür mit ausgelegt. Was bei größeren Gewerbeflächen und ganzen Beständen anders läuft, steht auf der Seite Heizung für Gewerbe und Großprojekte.

Eine Wärmepumpen-Kaskade braucht einen Aufstellort, also einen Hof, ein tragfähiges Dach oder eine Gebäudeseite ohne Denkmalschutz. Der Verbleib bei Etagenthermen setzt voraus, dass die Schornsteinzüge die Abgasführung nach heutigen Regeln noch hergeben. Und Fernwärme passt, wenn die Leitung vor dem Haus liegt; liegt sie drei Straßen entfernt, übersteigt der Anschluss die Kosten der eigenen Anlage. Wie sich Anschlusspreis, Grundpreis und Preisgleitklausel gegen eine eigene Kaskade über 20 Jahre verhalten, haben wir unter Fernwärme oder eigene Heizung an einem Haus mit 20 Wohnungen durchgerechnet.

Mehrfamilienhaus Berlin: Fernwärme-Übergabestation mit Wärmetauscher und Zähler im Keller

Zentralisierung von Etagenheizungen

Die Gasetagenthermen aus der Sanierungswelle der 1990er Jahre sind heute 25 bis 30 Jahre alt. Sie fallen nicht alle gleichzeitig aus, sondern eine nach der anderen, und jeder Ausfall ist eine Einzelentscheidung, bei der der Eigentümer der Wohnung unter Zeitdruck tauscht. Eine Frist dafür setzt das Recht seit dem 29.07.2026 nicht mehr. Die §§ 71 ff. des Gebäudeenergiegesetzes mit der Fünf-Jahres-Regel für Etagenheizungen sind weggefallen, und das Gesetz heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Gemeinschaft entscheidet also nach ihrer eigenen Rechnung, wann sie zentralisiert. Eine ausgefallene Therme darf bis dahin eins zu eins ersetzt werden. Was so ein Übergangstausch in der Etagenwohnung kostet und wie er in ein bis zwei Tagen abläuft, beschreibt die Seite Gastherme. Welche Beschlüsse die Gemeinschaft dafür braucht und in welcher Reihenfolge, haben wir unter Heizung in der Eigentümergemeinschaft aufgeschrieben.

Technisch heißt Zentralisierung: eine Heizzentrale im Keller, neue Steigstränge oder die Nutzung der alten Stränge, wo sie noch taugen, Wärmemengenzähler je Wohnung und eine Entscheidung fürs Warmwasser. Zentrales Warmwasser braucht eine Zirkulation und muss die 60 Grad nach DVGW W 551 halten. In alten Strängen mit langen Wegen ist das aufwendig. Oft bleibt das Warmwasser deshalb dezentral über elektronische Durchlauferhitzer, oder es kommt eine Frischwasserstation je Strang. Welche Speichergrößen und Frischwasserstationen bei zwölf oder dreißig Wohnungen üblich sind und wie die Legionellenregel die Wahl beeinflusst, haben wir auf der Seite Pufferspeicher und Speicherlösungen auseinandergenommen. Die frei werdenden Schornsteinzüge nehmen die Abgasleitung des neuen Kessels oder werden stillgelegt. Bis zum Anschluss läuft jede Wohnung mit ihrer alten Therme weiter, Strang für Strang wird umgeschlossen.

wandhängende Gas-Brennwerttherme in einer Berliner Altbauküche

Kaskaden, Großwärmepumpen und Hybrid

Ab etwa 50 Kilowatt Heizlast wird aus dem einen großen Gerät eine Kaskade aus zwei bis vier Wärmepumpen oder Kesseln. Sie deckt die Grundlast mit einem Gerät, schaltet bei Kälte weitere zu und hält den Betrieb aufrecht, wenn eines ausfällt. Für ein Haus mit zwölf Wohnungen und 60 bis 90 Kilowatt Heizlast sind das erfahrungsgemäß drei Luft-Wasser-Wärmepumpen im Hof oder auf dem Dach. Dazu kommen ein Pufferspeicher im Keller und eine Regelung, die die Geräte gleichmäßig auslastet.

Großwärmepumpen ab 100 Kilowatt kommen bei größeren Häusern und Quartieren ins Spiel, oft als Grundwasser-Wärmepumpe, weil Berlin mit hohem Grundwasserstand gute Bedingungen dafür bietet. Dazu gehört eine Erlaubnis der Wasserbehörde. Wo das Haus im Winter noch 70 Grad Vorlauf braucht, wird die Wärmepumpe mit einem Gas-Brennwertkessel zum Hybrid. Die Wärmepumpe läuft die meiste Zeit des Jahres, der Kessel übernimmt die kalten Wochen und die Spitzen. Bei welcher Außentemperatur die Regelung umschaltet und wie viel Gas im Jahr dann noch verbrannt wird, zeigt die Seite Hybridheizung an Zahlen. Aufstellort, Schall im Innenhof, Denkmalschutz an der Straßenfassade und die Tragfähigkeit des Dachs sind die vier Punkte, die wir beim Termin zuerst klären.

Stuckfassade eines Berliner Gründerzeithauses mit Balkonen

Objekttypen in Berlin

Das Gründerzeithaus in Charlottenburg, Kreuzberg oder Prenzlauer Berg: Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude, zehn bis dreißig Wohnungen, Etagenthermen aus den 1990er Jahren. Dazu Kellergewölbe mit Platz für eine Zentrale, Hof als Aufstellort, Straßenfassade häufig unter Denkmalschutz. Der Zeilenbau der 1950er und 1960er Jahre in Tempelhof, Steglitz oder Reinickendorf: zentraler Gaskessel oder Ölkessel im Keller, Stränge durch die Wohnungen, Flachdach als Aufstellort, Warmwasser oft schon zentral. Der Plattenbau in Marzahn, Lichtenberg oder Hohenschönhausen: Fernwärme mit Übergabestation, Einrohrheizung, hier geht es um Abgleich und Station, selten um einen neuen Erzeuger. Und der Neubau der 1990er Jahre in Karow oder Adlershof: Gas-Brennwert am Ende der Laufzeit, gedämmt, Fußbodenheizung, für die Wärmepumpe gut geeignet.

Heizkostenverteilung

Mit der Zentralheizung kommt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Gemessen wird mit Wärmemengenzählern je Wohnung, wenn jede Wohnung einen eigenen Abgang vom Strang hat, oder mit Heizkostenverteilern an jedem Heizkörper, wenn die Stränge durch die Wohnungen laufen. Warmwasser bekommt eigene Zähler.

Neue Messgeräte müssen fernablesbar sein, und die Bewohner erhalten monatliche Verbrauchsinformationen. Wir bauen Zähler und Verteiler ein und stimmen die Technik mit dem Messdienst ab, der später abliest und abrechnet. Was in der Wohnung übrig bleibt, ist ein Heizkörperventil mit Thermostat und ein Zähler, der Gasanschluss in der Wohnung wird stillgelegt.

Der WEG-Beschluss

Der Austausch der Heizung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG. Stimmen zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zu, oder amortisiert sich die Maßnahme in angemessener Zeit, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen. Die rechtliche Prüfung ist Sache der Verwaltung. Von uns bekommt sie das, was die Versammlung braucht: eine Bestandsaufnahme, zwei oder drei Varianten mit Festpreis, den Bauzeitenplan und die Aufteilung je Einheit. Bei der Wärmepumpe kommt die Förderrechnung mit der Staffel je Wohneinheit dazu.

Erfahrungsgemäß braucht eine Gemeinschaft zwei Versammlungen. In der ersten werden die Varianten vorgestellt, und ein Grundsatzbeschluss fällt. In der zweiten werden Angebot und Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder Kredit beschlossen. Wir kommen auf Wunsch in die Versammlung und beantworten die Fragen der Eigentümer.

Fernwärme im Vergleich

In den Innenstadtbezirken liegt vielerorts die Fernwärme der BEW, die 2024 in Landeseigentum überging, und die Wärmeplanung des Landes weist Fernwärme-Eignungsgebiete aus. Ein Anschluss bedeutet: keine Kessel, kein Schornstein, keine Wartung, eine Übergabestation im Keller. Dagegen stehen der Anschlusspreis, der Grundpreis, der unabhängig vom Verbrauch anfällt, und die Bindung an einen Anbieter mit Preisgleitklausel.

Wir rechnen für die Versammlung beide Wege über 20 Jahre nebeneinander: Investition, Energiekosten, Wartung, Schornsteinfeger, Ersatz und bei der Wärmepumpen-Kaskade den Zuschuss des Bundes. Liegt die Leitung in der Straße und ist das Haus groß, gewinnt oft die Fernwärme; liegt sie nicht dort oder ist das Haus klein, oft die eigene Anlage. Ob Ihre Straße in der Wärmeplanung als Fernwärme-, Gasnetz- oder Wärmepumpen-Eignungsgebiet geführt wird, lässt sich unter Heizungsgesetz Berlin nachlesen. Dort steht auch, was ein Eignungsgebiet nach heutigem Stand bedeutet und was nicht.

Pelletkessel mit Pelletlager und Förderschnecke im Heizungsraum

Was es kostet

Für Mehrfamilienhäuser nennen wir keine Spannen. Heizlast, Zahl und Zustand der Stränge, Warmwasserlösung, Aufstellort und Elektro liegen zu weit auseinander, als dass eine Zahl vor dem Termin Sinn ergäbe. Der Preis ergibt sich deshalb nach Heizlast und Objekt. Was die Verwaltung nach der Begehung von uns bekommt, ist ein Angebot in fünf Blöcken: Heizzentrale, Stränge, Warmwasser, Messtechnik und Elektro, jeder mit einer festen Summe. Dazu kommt der Betrag je Wohneinheit. Damit kann die Versammlung rechnen, ohne dass später Nachträge kommen. Welche Posten über die Jahre am meisten wiegen, Investition, Energie oder Wartung, und wie sich das zwischen Kaskade, Gaskessel und Fernwärme unterscheidet, schlüsselt die Seite Heizung Kosten auf.

Zuschuss für die Wärmepumpe als Zentrale

Wird die neue Zentralheizung eine Wärmepumpe, fördert der Bund nach heutigem Stand 30 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Förderfähig sind bei der Wärmepumpe 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro je weitere bis zur sechsten und 8.000 Euro ab der siebten. Der Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent und der Einkommensbonus bleiben bei der Wärmepumpe den selbstgenutzten Wohneinheiten vorbehalten. Diese Angaben zur Wärmepumpe gelten mit Stand September 2026; der Klimageschwindigkeitsbonus sinkt ab dem 01.02.2027, und der Zuschuss steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Den KfW-Antrag für die Wärmepumpe stellt die Gemeinschaft nach dem Beschluss, und wir liefern die Bestätigung zum Antrag. Bis die Zusage da ist, hängt der Vertrag an einer aufschiebenden Bedingung.

Ablauf und Bauzeitenplan

Der kostenlose Vor-Ort-Termin findet mit Verwaltung oder Beirat statt und geht durch Keller, Stränge, Schornsteinzüge, Hof, Dach, Zählerschrank und Hausanschluss. Aus dieser Begehung entstehen die Heizlastberechnung für das Gebäude, die Varianten mit Festpreis und die Beschlussvorlage. Nach dem Beschluss beginnt die Bestellung, bei einer Wärmepumpe erst nach der Zusage der KfW. Die Lieferzeit der Geräte nennen wir im Angebot.

Der Umbau selbst liegt im Sommer. Die Heizzentrale entsteht, während die alte Anlage läuft; die Umschaltung dauert wenige Tage, und für das Warmwasser gibt es eine Übergangslösung. Bei Zentralisierung wird Strang für Strang angeschlossen, jede Wohnung ist einen Tag betroffen, und die Termine werden vorher im Haus ausgehängt. Zum Schluss wird die Zentrale in Betrieb genommen und jeder Strang beim hydraulischen Abgleich einreguliert. Verwaltung und Hausmeister bekommen eine Einweisung an der Regelung. Die Mappe mit dem Protokoll für den Schornsteinfeger und den Zählerlisten für den Messdienst geht an die Verwaltung. Was von der Abnahme an für die Gemeinschaft gilt, wenn im ersten Winter ein Strang kalt bleibt, haben wir unter Gewährleistung zusammengefasst. Wie die einzelnen Bautage im Keller aussehen, zeigt Heizungstausch Ablauf.

Worauf wir achten

Der häufigste Fehler im Mehrfamilienhaus ist die Kaskade, die nach dem alten Kessel ausgelegt wird und doppelt so groß ist wie die Heizlast. Der zweite ist zentrales Warmwasser über alte Stränge ohne Zirkulation, das die 60 Grad nicht hält und Legionellen Raum gibt. Der dritte ist der fehlende Abgleich der Stränge, nach dem die oberen Wohnungen kalt und die unteren überheizt sind. Der vierte ist die Außeneinheit im Innenhof ohne Schallberechnung.

Wir rechnen die Heizlast des Gebäudes und der Stränge und entscheiden das Warmwasser nach Leitungswegen statt nach Gewohnheit. Die Messtechnik planen wir mit dem Messdienst, die Aufstellorte legen wir nach Schall, Abstand und Denkmalschutz. Im Angebot enthalten sind der hydraulische Abgleich und die Anmeldung beim Netzbetreiber.

Fremde Thermen, Messdienst, Labor: wer im Haus sonst zuständig ist

Wir bauen die Heizzentrale und die Stränge, und wir bleiben danach für die Anlage zuständig, die wir gebaut haben. Die zwölf Etagenthermen, die bis zur Umschaltung weiterlaufen, gehören weiter dem Betrieb, der sie eingebaut oder zuletzt gewartet hat. Die Abgasabnahme macht der Schornsteinfeger, die Ablesung und Abrechnung der Messdienst, die Legionellenprüfung alle drei Jahre ein akkreditiertes Labor. Ist der Hausanschluss für die Kaskade zu schwach, verstärkt ihn Stromnetz Berlin. Die Erlaubnis für eine Grundwasser-Wärmepumpe beantragt die Gemeinschaft als Bauherr bei der Wasserbehörde; die Unterlagen dafür liefern wir.

Wo wir Mehrfamilienhäuser bauen

Gebaut wird in Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg, Neukölln, Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain, ebenso in Steglitz und Pankow.

Zwölf Thermen, eine Versammlung, eine Vorlage

Ist in Ihrem Haus in Kreuzberg oder Charlottenburg in diesem Jahr die dritte Therme ausgefallen, braucht die Verwaltung für die nächste Versammlung eine Vorlage. Sagen Sie uns Wohnungszahl, Heizsystem und ob ein Beirat eingebunden ist. Den Rest sehen wir uns im Keller an. Werktags von 7 bis 17 Uhr unter 030 2192 8018, oder über das Formular unten auf der Seite, dann rufen wir die Verwaltung zurück.

Häufige Fragen

Was kostet eine neue Zentralheizung für ein Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen?

Für Mehrfamilienhäuser nennen wir keine Spannen, weil Heizlast, Strangnetz, Warmwasserlösung und Aufstellort zu weit auseinanderliegen; der Preis ergibt sich nach Heizlast und Objekt. Beim kostenlosen Vor-Ort-Termin nehmen wir Gebäude und Bestand auf. Die Verwaltung bekommt danach ein Angebot, das nach Heizzentrale, Strängen, Warmwasser und Messtechnik gegliedert ist. Bei einer Wärmepumpe steht die Förderstaffel für zwölf Einheiten dabei. Für die Eigentümer wird daraus ein Betrag je Miteigentumsanteil.

Müssen wir die Etagenheizungen in der WEG zentralisieren?

Nach heutigem Stand nicht. Die Fünf-Jahres-Frist für den Beschluss der Gemeinschaft stand in den §§ 71 ff. des Gebäudeenergiegesetzes, und die sind am 29.07.2026 weggefallen. Das Gesetz heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz und setzt für diese Entscheidung keine Frist mehr. Einzelne Thermen dürfen weiter eins zu eins getauscht werden. Wann zentralisiert wird, ist damit eine Rechnung aus Betriebskosten, Wartung und Aufstellort, und die Zahlen dafür liefern wir.

Welche Mehrheit braucht der WEG-Beschluss für eine neue Heizung?

Der Austausch der Heizung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Ob alle Eigentümer die Kosten tragen, hängt nach § 21 WEG davon ab, ob zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zugestimmt haben. Das gilt auch, wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Die Beschlussvorlage stimmen wir mit der Verwaltung ab, die rechtliche Prüfung bleibt Sache der Verwaltung.

Wie viel Förderung bekommt eine WEG mit 12 Wohnungen für eine Wärmepumpe?

Die förderfähigen Kosten der Wärmepumpe staffeln sich nach heutigem Stand: 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste, 8.000 Euro ab der siebten. Bei zwölf Wohnungen sind das 151.000 Euro, und darauf gibt es für die Wärmepumpe 30 Prozent Grundförderung. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus gelten bei der Wärmepumpe nur für selbstgenutzte Wohneinheiten und werden anteilig gerechnet. Diese Zahlen für die Wärmepumpe haben den Stand September 2026, der Betrag für die erste Wohneinheit sinkt ab dem 01.02.2027 halbjährlich, und alles steht unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel. Bis zum Beschluss kann sich die Staffel ändern, deshalb prüfen wir sie für die Wärmepumpe am Tag der Beschlussvorlage noch einmal nach.

Wie werden die Heizkosten nach der Zentralisierung auf die Wohnungen verteilt?

Nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch und zum Rest nach Fläche, gemessen mit Wärmemengenzählern je Wohnung oder Heizkostenverteilern an den Heizkörpern. Neue Geräte müssen fernablesbar sein, und die Bewohner erhalten monatliche Verbrauchsinformationen. Die Zähler bauen wir ein, die Ablesung und Abrechnung übernimmt ein Messdienst.

Fernwärme oder eigene Heizung für ein Haus in Charlottenburg?

Liegt die Fernwärmeleitung der BEW in der Straße, ist der Anschluss oft der einfachste Weg: keine Kessel, kein Schornstein, keine Wartung. Das Gebäudemodernisierungsgesetz führt den Anschluss an ein Wärmenetz seit dem 29.07.2026 als gleichrangige Option beim Heizungstausch. Dagegen stehen der Anschlusspreis, ein Grundpreis, der auch bei geringem Verbrauch anfällt, und die Bindung an einen Anbieter mit Preisgleitklausel. Wir rechnen beide Wege über 20 Jahre nebeneinander, bevor die Versammlung entscheidet.

Wo steht die Wärmepumpe in einem Gründerzeithaus in Prenzlauer Berg?

Meist im Hof oder auf dem Dach, weil die Straßenfassade oft unter Denkmalschutz steht und keine Außeneinheit zulässt. Im Innenhof ist der Schall die Aufgabe, weil die Wände ihn reflektieren; in der Kaskade helfen leise Geräte, Schallhauben und der Abstand zu Schlafzimmerfenstern. Alternativ kommt eine Grundwasser-Wärmepumpe infrage, für die Berlin mit seinem hohen Grundwasserstand gute Bedingungen bietet.

Wie lange ist die Heizung während des Umbaus aus?

Die Heizzentrale wird gebaut, während die alte Anlage weiterläuft, und die eigentliche Unterbrechung der Wärmeversorgung liegt bei wenigen Tagen. Wir legen den Umbau in den Sommer und halten das Warmwasser über eine Übergangslösung aufrecht. Bei Zentralisierung von Etagenheizungen läuft jede Wohnung weiter, bis ihr Strang angeschlossen ist.

Kann der Vermieter die neue Heizung auf die Miete umlegen?

Nach heutigem Stand ist der Einbau einer Heizung eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB, für deren Umlage auf die Miete § 559e BGB eigene Grenzen setzt. Nach dem Einbau einer Wärmepumpe gibt es die volle Umlage seit dem 29.07.2026 nur mit nachgewiesener Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 (§ 559f BGB). Ein Zuschuss für die Wärmepumpe wird vorher abgezogen. Für die Ankündigung an die Mieter braucht der Vermieter Umfang, Beginn, Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung; die technischen Angaben dafür liefern wir. Die mietrechtliche Prüfung bleibt Sache des Vermieters oder seiner Verwaltung.

Reparieren Sie die Etagenthermen im Haus, bis die Zentralisierung kommt?

Die Thermen, die in den 1990er Jahren ein anderer Betrieb gesetzt hat, reparieren wir nicht. Wenn im dritten Stock die Therme ausfällt, ist der Betrieb zuständig, der sie eingebaut hat. Was wir übernehmen, ist der Tausch einzelner Thermen als Übergang, bis die Zentrale steht. Und für die Zentrale, die wir bauen, sind wir danach auch bei Wartung und Reparatur zuständig.

Bewertungen

Was Kundinnen und Kunden schreiben

Auszüge aus den Google-Bewertungen, im Wortlaut übernommen.

4,3★★★★15 Google-Bewertungen

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Top Arbeit und super Beratung vielen Dank
WilderWaschi, vor 3 Monaten
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Patrick Weiß, vor 9 Monaten
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Firat Karaduman, vor einem Jahr

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