Für welches Haus welche Lösung
Die Lösung passt sich dem Haus an, nicht umgekehrt. Ein Gründerzeithaus mit zwölf Wohnungen und zwölf Etagenthermen braucht zuerst eine Entscheidung: zentralisieren oder Therme für Therme tauschen. Ein Haus der 1960er Jahre mit zentralem Gaskessel im Keller braucht einen neuen Wärmeerzeuger und die Frage, ob es Wärmepumpe, Gas-Brennwert mit Hybridanteil oder Fernwärme wird. Ein Plattenbau am Fernwärmenetz braucht in der Regel keine neue Heizung; dort geht es um die Übergabestation, und die ist Sache des Wärmelieferanten. Hat das Haus im Erdgeschoss einen Laden oder eine Praxis mit eigenem Lüftungs- und Kühlbedarf, wird die Heizzentrale dafür mit ausgelegt; was bei größeren Gewerbeflächen und ganzen Beständen anders läuft, steht auf der Seite Heizung für Gewerbe und Großprojekte.
Nicht passt eine Wärmepumpen-Kaskade in ein Haus ohne Aufstellort: ohne Hof, ohne tragfähiges Dach, mit Denkmalschutz auf allen Seiten. Nicht passt der Verbleib bei Etagenthermen, wenn die Schornsteinzüge die Abgasführung nach heutigen Regeln nicht mehr hergeben. Und nicht passt Fernwärme, wenn die nächste Leitung drei Straßen entfernt liegt und der Anschluss die Kosten der eigenen Anlage übersteigt. Wie sich Anschlusspreis, Grundpreis und Preisgleitklausel gegen eine eigene Kaskade über 20 Jahre verhalten, haben wir unter Fernwärme oder eigene Heizung an einem Haus mit 20 Wohnungen durchgerechnet.
Zentralisierung von Etagenheizungen
Die Gasetagenthermen aus der Sanierungswelle der 1990er Jahre sind heute 25 bis 30 Jahre alt. Sie fallen nicht alle gleichzeitig aus, sondern eine nach der anderen, und jeder Ausfall ist eine Einzelentscheidung, bei der der Eigentümer der Wohnung unter Zeitdruck tauscht. Nach heutigem Stand setzt das Gebäudeenergiegesetz mit dem ersten Tausch eine Frist: fünf Jahre für die Entscheidung der Gemeinschaft über eine zentrale Lösung, bei einem Ja weitere Jahre für die Umsetzung. Bis dahin darf eine ausgefallene Therme eins zu eins ersetzt werden; was so ein Übergangstausch in der Etagenwohnung kostet und wie er in ein bis zwei Tagen abläuft, beschreibt die Seite Gastherme. Welche Beschlüsse die Gemeinschaft in dieser Frist fassen muss und in welcher Reihenfolge, haben wir unter Heizung in der Eigentümergemeinschaft aufgeschrieben.
Technisch heißt Zentralisierung: eine Heizzentrale im Keller, neue Steigstränge oder die Nutzung der alten Stränge, wo sie noch taugen, Wärmemengenzähler je Wohnung und eine Entscheidung fürs Warmwasser. Zentrales Warmwasser braucht eine Zirkulation und muss die 60 Grad nach DVGW W 551 halten, was in alten Strängen mit langen Wegen aufwendig ist; oft bleibt das Warmwasser deshalb dezentral über elektronische Durchlauferhitzer oder es kommt eine Frischwasserstation je Strang. Welche Speichergrößen und Frischwasserstationen bei zwölf oder dreißig Wohnungen üblich sind und wie die Legionellenregel die Wahl beeinflusst, haben wir auf der Seite Pufferspeicher und Speicherlösungen auseinandergenommen. Die frei werdenden Schornsteinzüge nehmen die Abgasleitung des neuen Kessels oder werden stillgelegt. Bis zum Anschluss läuft jede Wohnung mit ihrer alten Therme weiter, Strang für Strang wird umgeschlossen.
Kaskaden, Großwärmepumpen und Hybrid
Ab etwa 50 Kilowatt Heizlast wird aus dem einen großen Gerät eine Kaskade aus zwei bis vier Wärmepumpen oder Kesseln. Sie deckt die Grundlast mit einem Gerät, schaltet bei Kälte weitere zu und hält den Betrieb aufrecht, wenn eines ausfällt. Für ein Haus mit zwölf Wohnungen und 60 bis 90 Kilowatt Heizlast sind das erfahrungsgemäß drei Luft-Wasser-Wärmepumpen im Hof oder auf dem Dach, mit Pufferspeicher im Keller und einer Regelung, die die Geräte gleichmäßig auslastet.
Großwärmepumpen ab 100 Kilowatt kommen bei größeren Häusern und Quartieren ins Spiel, oft als Grundwasser-Wärmepumpe, weil Berlin mit hohem Grundwasserstand gute Bedingungen dafür bietet; dazu gehört eine Erlaubnis der Wasserbehörde. Wo das Haus im Winter noch 70 Grad Vorlauf braucht, wird die Wärmepumpe mit einem Gas-Brennwertkessel zum Hybrid: Die Wärmepumpe läuft die meiste Zeit des Jahres, der Kessel übernimmt die kalten Wochen und die Spitzen. Bei welcher Außentemperatur die Regelung umschaltet und wie viel Gas im Jahr dann noch verbrannt wird, zeigt die Seite Hybridheizung an Zahlen. Aufstellort, Schall im Innenhof, Denkmalschutz an der Straßenfassade und die Tragfähigkeit des Dachs sind die vier Punkte, die wir beim Termin zuerst klären.
Objekttypen in Berlin
Das Gründerzeithaus in Charlottenburg, Kreuzberg oder Prenzlauer Berg: Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude, zehn bis dreißig Wohnungen, Etagenthermen aus den 1990er Jahren, Kellergewölbe mit Platz für eine Zentrale, Hof als Aufstellort, Straßenfassade häufig unter Denkmalschutz. Der Zeilenbau der 1950er und 1960er Jahre in Tempelhof, Steglitz oder Reinickendorf: zentraler Gaskessel oder Ölkessel im Keller, Stränge durch die Wohnungen, Flachdach als Aufstellort, Warmwasser oft schon zentral. Der Plattenbau in Marzahn, Lichtenberg oder Hohenschönhausen: Fernwärme mit Übergabestation, Einrohrheizung, hier geht es um Abgleich und Station, selten um einen neuen Erzeuger. Und der Neubau der 1990er Jahre in Karow oder Adlershof: Gas-Brennwert am Ende der Laufzeit, gedämmt, Fußbodenheizung, für die Wärmepumpe gut geeignet.
Heizkostenverteilung
Mit der Zentralheizung kommt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Fläche. Gemessen wird mit Wärmemengenzählern je Wohnung, wenn jede Wohnung einen eigenen Abgang vom Strang hat, oder mit Heizkostenverteilern an jedem Heizkörper, wenn die Stränge durch die Wohnungen laufen. Warmwasser bekommt eigene Zähler.
Neue Messgeräte müssen fernablesbar sein, und die Bewohner erhalten monatliche Verbrauchsinformationen. Wir bauen Zähler und Verteiler ein und stimmen die Technik mit dem Messdienst ab, der später abliest und abrechnet. Was in der Wohnung übrig bleibt, ist ein Heizkörperventil mit Thermostat und ein Zähler, der Gasanschluss in der Wohnung wird stillgelegt.
Der WEG-Beschluss
Der Austausch der Heizung ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen. Wer die Kosten trägt, regelt § 21 WEG: Stimmen zwei Drittel der Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zu, oder amortisiert sich die Maßnahme in angemessener Zeit, zahlen alle nach Miteigentumsanteilen. Die rechtliche Prüfung ist Sache der Verwaltung; von uns bekommt sie das, was die Versammlung braucht: eine Bestandsaufnahme, zwei oder drei Varianten mit Festpreis, die Förderrechnung mit der Staffel je Wohneinheit, den Bauzeitenplan und die Aufteilung je Einheit.
Erfahrungsgemäß braucht eine Gemeinschaft zwei Versammlungen: eine, in der die Varianten vorgestellt werden und ein Grundsatzbeschluss fällt, und eine, in der Angebot, Finanzierung über Rücklage, Sonderumlage oder Kredit und der Förderantrag beschlossen werden. Wir kommen auf Wunsch in die Versammlung und beantworten die Fragen der Eigentümer.
Fernwärme im Vergleich
In den Innenstadtbezirken liegt vielerorts die Fernwärme der BEW, die 2024 in Landeseigentum überging, und die Wärmeplanung des Landes weist Fernwärme-Eignungsgebiete aus. Ein Anschluss bedeutet: keine Kessel, kein Schornstein, keine Wartung, eine Übergabestation im Keller, und die 65-Prozent-Regel gilt nach heutigem Stand als erfüllt. Dagegen stehen der Anschlusspreis, der Grundpreis, der unabhängig vom Verbrauch anfällt, und die Bindung an einen Anbieter mit Preisgleitklausel.
Wir rechnen für die Versammlung beide Wege über 20 Jahre nebeneinander: Investition, Förderung, Energiekosten, Wartung, Schornsteinfeger, Ersatz. Liegt die Leitung in der Straße und ist das Haus groß, gewinnt oft die Fernwärme; liegt sie nicht dort oder ist das Haus klein, oft die eigene Anlage. Ob Ihre Straße in der Wärmeplanung als Fernwärme-, Gasnetz- oder Wärmepumpen-Eignungsgebiet geführt wird und was das nach heutigem Stand für die Pflichten der Gemeinschaft heißt, lässt sich unter Heizungsgesetz Berlin nachlesen.
Was es kostet
Für Mehrfamilienhäuser nennen wir keine Spannen. Heizlast, Zahl und Zustand der Stränge, Warmwasserlösung, Aufstellort und Elektro liegen zu weit auseinander, als dass eine Zahl vor dem Termin Sinn ergäbe; der Preis ergibt sich nach Heizlast und Objekt. Was die Verwaltung nach der Begehung von uns bekommt, ist ein Angebot in fünf Blöcken, Heizzentrale, Stränge, Warmwasser, Messtechnik und Elektro, jeder mit einer festen Summe, dazu die Förderrechnung mit der Staffel und der Betrag je Wohneinheit; damit kann die Versammlung rechnen, ohne dass später Nachträge kommen. Welche Posten über die Jahre am meisten wiegen, Investition, Energie oder Wartung, und wie sich das zwischen Kaskade, Gaskessel und Fernwärme unterscheidet, schlüsselt die Seite Heizung Kosten auf.
Förderung, nach heutigem Stand
Für Wärmepumpe, Pellet und Solarthermie gilt die Heizungsförderung der Bundesförderung für effiziente Gebäude, beantragt als KfW-Zuschuss 458, bei der WEG über die Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum. Die förderfähigen Kosten staffeln sich: 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro für die zweite bis sechste, 8.000 Euro ab der siebten. Bei zwölf Wohnungen sind das 153.000 Euro, bei 30 Wohnungen 297.000 Euro. Darauf gibt es 30 Prozent Grundförderung und 5 Prozent Effizienzbonus bei natürlichem Kältemittel oder Erdwärme. Klimageschwindigkeits-Bonus und Einkommensbonus gelten nur für selbstnutzende Eigentümer und in der WEG anteilig für ihre Einheiten.
Gas-Brennwert ist nicht förderfähig, beim Hybrid nur der Wärmepumpenanteil. Der Antrag muss vor dem Vertrag gestellt werden oder der Vertrag eine aufschiebende Bedingung enthalten. Weil zwischen erster Versammlung und Beschluss oft ein halbes Jahr liegt und die Sätze in dieser Zeit angepasst werden können, trägt die Beschlussvorlage das Datum ihres Standes, und wir rechnen sie vor der entscheidenden Versammlung noch einmal durch. Wie der Antrag über die Verwaltung läuft und welche Nachweise die selbstnutzenden Eigentümer für ihre Boni beibringen, erklärt die Seite Heizungsförderung.
Ablauf und Bauzeitenplan
Der kostenlose Vor-Ort-Termin findet mit Verwaltung oder Beirat statt und geht durch Keller, Stränge, Schornsteinzüge, Hof, Dach, Zählerschrank und Hausanschluss. Aus dem Aufmaß entstehen die Heizlastberechnung für das Gebäude, die Varianten mit Festpreis und die Beschlussvorlage. Nach dem Beschluss stellen wir den Förderantrag, und mit der Zusage beginnt die Bestellung; Lieferzeiten für Kaskaden liegen erfahrungsgemäß bei sechs bis zwölf Wochen.
Der Umbau selbst dauert erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen und liegt im Sommer. Die Heizzentrale entsteht, während die alte Anlage läuft; die Umschaltung dauert wenige Tage, und für das Warmwasser gibt es eine Übergangslösung. Bei Zentralisierung wird Strang für Strang angeschlossen, jede Wohnung ist einen Tag betroffen, und die Termine werden zwei Wochen vorher im Haus ausgehängt. In der letzten Woche wird die Zentrale in Betrieb genommen und jeder Strang beim hydraulischen Abgleich einreguliert, Verwaltung und Hausmeister bekommen eine Einweisung an der Regelung, und die Mappe mit Nachweisen für die KfW, dem Protokoll für den Schornsteinfeger und den Zählerlisten für den Messdienst geht an die Verwaltung. Was von der Abnahme an für die Gemeinschaft gilt, wenn im ersten Winter ein Strang kalt bleibt, haben wir unter Gewährleistung zusammengefasst; wie die einzelnen Bautage im Keller aussehen, zeigt Heizungstausch Ablauf.
Worauf wir achten
Der häufigste Fehler im Mehrfamilienhaus ist die Kaskade, die nach dem alten Kessel ausgelegt wird und doppelt so groß ist wie die Heizlast. Der zweite ist zentrales Warmwasser über alte Stränge ohne Zirkulation, das die 60 Grad nicht hält und Legionellen Raum gibt. Der dritte ist der fehlende Abgleich der Stränge, nach dem die oberen Wohnungen kalt und die unteren überheizt sind. Der vierte ist die Außeneinheit im Innenhof ohne Schallberechnung.
Wir rechnen die Heizlast des Gebäudes und der Stränge, entscheiden das Warmwasser nach Leitungswegen statt nach Gewohnheit, planen die Messtechnik mit dem Messdienst und legen die Aufstellorte nach Schall, Abstand und Denkmalschutz. Der hydraulische Abgleich gehört zum Angebot, ebenso Anmeldung beim Netzbetreiber und die Unterlagen für die Förderstelle.
Fremde Thermen, Messdienst, Labor: wer im Haus sonst zuständig ist
Wir bauen die Heizzentrale und die Stränge, und wir bleiben danach für die Anlage zuständig, die wir gebaut haben. Die zwölf Etagenthermen, die bis zur Umschaltung weiterlaufen, gehören weiter dem Betrieb, der sie eingebaut oder zuletzt gewartet hat; fällt eine davon an einem Samstag im Januar aus, ist ein Notdienst gefragt, und den gibt es bei uns nicht. Die Abgasabnahme macht der Schornsteinfeger, die Ablesung und Abrechnung der Messdienst, die Legionellenprüfung alle drei Jahre ein akkreditiertes Labor, und wenn der Hausanschluss für die Kaskade zu schwach ist, verstärkt ihn Stromnetz Berlin. Die Erlaubnis für eine Grundwasser-Wärmepumpe beantragt die Gemeinschaft als Bauherr bei der Wasserbehörde; die Unterlagen dafür liefern wir.
Wo wir Mehrfamilienhäuser bauen
Gebaut wird in Charlottenburg, Wilmersdorf, Schöneberg, Kreuzberg, Neukölln, Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain, ebenso in Steglitz und Pankow.
Zwölf Thermen, eine Versammlung, eine Vorlage
Wenn in Ihrem Haus in Kreuzberg oder Charlottenburg in diesem Jahr die dritte Therme ausgefallen ist und die Verwaltung für die nächste Versammlung eine Vorlage braucht, sagen Sie uns Wohnungszahl, Heizsystem und ob ein Beirat eingebunden ist; den Rest sehen wir uns im Keller an. Werktags von 7 bis 17 Uhr unter 030 2192 8018, oder über das Formular unten auf der Seite, dann rufen wir die Verwaltung zurück.
