Wo in Berlin noch mit Öl geheizt wird
Die Berliner Ölheizung steht selten in der Innenstadt. Sie steht in Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf, in Lichtenrade, Frohnau und Hermsdorf, in Kladow, Gatow, Rahnsdorf und Müggelheim, und sie steht in Kleinmachnow, Falkensee und Bernau. Das sind die Siedlungsgebiete, in denen das Gasnetz erst spät oder nie ankam und in denen ein Öltank im Keller die praktische Lösung war.
Der typische Bestand: ein Niedertemperaturkessel aus den neunziger Jahren mit 20 bis 30 Kilowatt, ein Batterietank aus Kunststoff mit 3.000 bis 6.000 Litern oder ein Stahltank in einem gemauerten Tankraum, ein Warmwasserspeicher daneben. Die Anlage läuft, der Kessel ist aber 25 bis 35 Jahre alt, die Ersatzteile werden knapp, und jede Tankfüllung kostet inzwischen einen CO2-Preis mit.
Warum der Zeitpunkt jetzt günstig ist
Drei Dinge fallen zusammen. Erstens ist der Kessel am Ende seiner üblichen Lebensdauer, und ein Ausfall im Januar ist der ungünstigste Moment für eine Entscheidung. Zweitens fördert der Bund nach heutigem Stand den Austausch einer funktionsfähigen Ölheizung mit einem zusätzlichen Bonus, der nur für den Tausch einer laufenden Anlage gilt. Drittens verteuert der 2021 eingeführte CO2-Preis das Heizöl jedes Jahr weiter, nach heutigem Stand mit Übergang in den europäischen Emissionshandel.
Dazu kommt das Gebäudeenergiegesetz. Weil die Wärmeplanung des Landes Berlin vorliegt, gilt nach heutigem Stand für neue Heizungen die 65-Prozent-Regel. Eine neue reine Ölheizung erfüllt sie nicht. Fristen für den Bestand, der Havariefall und die angekündigte Novelle sind Thema des Ratgebers zum Heizungsgesetz in Berlin. Wir rechnen mit den heutigen Regeln und versprechen keine künftigen.
Der Tank: stilllegen oder ausbauen
Ein Öltank kann stillgelegt oder ausgebaut werden. Beides beginnt gleich: Das Restöl wird abgepumpt, der Tank innen gereinigt, das Ölschlamm-Gemisch als Sonderabfall entsorgt. Diese Arbeiten macht ein Tankschutzbetrieb, der nach dem Wasserhaushaltsgesetz dafür zugelassen ist. Das ist kein Heizungsbau, und wir stimmen den Termin so ab, dass der Tank draußen ist, bevor die neue Technik hereinkommt.
Bei der Stilllegung bleibt der gereinigte Tank stehen. Die Stilllegung wird der zuständigen Wasserbehörde im Bezirksamt angezeigt, bei unterirdischen Tanks kommt in der Regel ein Sachverständiger dazu, und der Tank wird gegen Wiederbefüllung gesichert. Das ist der günstigere Weg, aber der Raum bleibt belegt.
Beim Ausbau wird ein Stahltank vor Ort zerschnitten und in Teilen aus dem Keller getragen, ein Batterietank aus Kunststoff in seine Einzelbehälter zerlegt. Danach werden die Auffangwanne oder die Beschichtung des Tankraums geprüft und meist entfernt, damit der Raum normal nutzbar ist. Erdtanks im Garten werden ausgegraben oder gereinigt und mit Sand oder Perlite verfüllt.
| Vorgang | Erfahrungswert brutto | Dauer |
|---|---|---|
| Kellertank bis 6.000 l reinigen und ausbauen | 1.000–3.000 € | 1 Tag |
| Kellertank reinigen und stilllegen | 600–1.500 € | halber Tag |
| Erdtank reinigen und verfüllen | 2.000–5.000 € | 1–2 Tage |
| Erdtank ausgraben und entsorgen | 4.000–8.000 € | 2–3 Tage |
Die Zahlen sind Erfahrungswerte aus Angeboten von Tankschutzbetrieben im Berliner Raum, keine Angebote von uns. Sinnvoll ist, den Tank im letzten Winter leer zu fahren; Restöl wird abgepumpt und vergütet oder gegen die Reinigung verrechnet.
Der Tankraum als Aufstellort
Ein Tankraum hat meist 6 bis 10 Quadratmeter, eine Tür, oft ein kleines Fenster und liegt neben dem Heizraum. Nach dem Ausbau ist das der wertvollste Raum im Keller, weil er direkt an die Heizung anschließt. Dafür gibt es zwei Verwendungen.
Die erste ist das Pelletlager. Als Faustregel ersetzen zwei Kilogramm Pellets einen Liter Heizöl. Ein Haus mit 3.000 Litern Jahresverbrauch braucht also rund sechs Tonnen Pellets, und eine Tonne belegt mit Schrägboden etwa anderthalb Kubikmeter. Neun bis zehn Kubikmeter Lagerraum reichen für ein ganzes Jahr, und das entspricht einem Raum von etwa zwei mal zwei Metern bei 2,3 Metern Höhe. Alternativ steht ein Gewebetank frei im Raum, der ohne Bauarbeiten auskommt. Der Lieferwagen bläst die Pellets über einen Schlauch von bis zu 30 Metern ein, der Befüllstutzen sitzt an der Außenwand.
Die zweite Verwendung ist die Innentechnik einer Wärmepumpe. Die Außeneinheit steht im Garten oder an der Hauswand, aber Pufferspeicher, Warmwasserspeicher, Hydraulik und Elektroverteilung brauchen Platz, und ein Tankraum nimmt sie ohne Gedränge auf. Bei einer Sole-Wasser-Wärmepumpe steht sogar das ganze Gerät innen, und der Tankraum wird zum Heizraum. Wann Luft und wann Erde als Quelle die bessere Wahl ist und was beide in Berlin kosten, vergleicht die Seite Wärmepumpe in Berlin.
Öl behalten, Wärmepumpe oder Pellet: der Vergleich
Der ehrliche Vergleich hat drei Spalten, denn die Ölheizung weiterlaufen zu lassen ist auch eine Entscheidung. Sie kostet nichts in der Anschaffung, aber sie bringt keine Förderung, jede Reparatur ist ein Risiko, und die Brennstoffkosten steigen mit dem CO2-Preis.
| Ölheizung behalten | Luft-Wasser-Wärmepumpe | Pelletheizung | |
|---|---|---|---|
| Anschaffung Einfamilienhaus, brutto | 0 € | 25.000–45.000 € | 28.000–45.000 € |
| Förderung Stand 2026, Selbstnutzer | keine | 30–70 % | 30–70 % |
| Brennstoff | Heizöl mit CO2-Preis | Strom, 1 kWh ergibt 3–4 kWh Wärme | Pellets, Lieferung 1–2 mal im Jahr |
| Vorlauftemperatur | beliebig | ideal bis 55 °C | beliebig |
| Platzbedarf | Tank bleibt | Außeneinheit plus Technikraum | Lager plus Heizraum |
| Schornstein | bleibt | entfällt | bleibt, meist mit neuem Rohr |
| Bauzeit | keine | 3–5 Arbeitstage | 4–6 Arbeitstage |
| 65-Prozent-Regel nach heutigem Stand | nur mit Bestandsschutz | erfüllt | erfüllt |
Die Wärmepumpe ist die richtige Wahl, wenn das Haus mit höchstens 55 Grad Vorlauf warm wird, wenn ein Platz für die Außeneinheit mit ausreichend Abstand zum Nachbarn vorhanden ist und wenn der Schornstein ohnehin sanierungsbedürftig ist. Ob die Heizkörper das schaffen, lässt sich im Winter testen, indem der Vorlauf am Kessel auf 55 Grad begrenzt wird und man schaut, ob alle Räume warm werden. Wie dieser Test genau geht und was zu tun ist, wenn zwei Räume kalt bleiben, beschreibt Wärmepumpe im Altbau. Ein Haus in den Siedlungen der zwanziger bis sechziger Jahre mit neuen Fenstern und gedämmter Dachschräge liegt in der Regel innerhalb dieser Grenze.
Die Pelletheizung ist die richtige Wahl, wenn das Haus unsaniert ist und hohe Vorlauftemperaturen braucht, wenn der Tankraum groß genug für das Lager ist und wenn der Schornstein in Ordnung ist. Sie ersetzt den Ölkessel eins zu eins in der Hydraulik, die Heizkörper bleiben, und die Förderung ist dieselbe wie bei der Wärmepumpe. Was im Betrieb dazukommt, also Aschebehälter, Lieferrhythmus und die Termine des Schornsteinfegers, erklärt die Seite Pelletheizung in Berlin.
Dazwischen liegt die Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonde. Sie arbeitet auch im Januar mit hoher Effizienz, braucht keine Außeneinheit und bekommt nach heutigem Stand 5 Prozent Effizienzbonus. Dafür kostet die Bohrung, sie braucht eine wasserrechtliche Erlaubnis, und in Teilen von Berlin ist sie wegen Grundwasserschutz nur eingeschränkt möglich. Auf den großen Grundstücken in Kladow, Frohnau oder Kleinmachnow ist sie eine ernsthafte Option.
Der Klimabonus: was die Förderung nach heutigem Stand hergibt
Die Heizungsförderung des Bundes läuft als Zuschuss über die KfW. Für Wärmepumpe und Pellet gilt eine Grundförderung von 30 Prozent. Wer eine funktionsfähige Ölheizung austauscht und das Haus selbst bewohnt, bekommt den Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent obendrauf. Bei natürlichem Kältemittel oder Erdwärme kommen 5 Prozent Effizienzbonus dazu, bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro ein Einkommensbonus von 30 Prozent. Der Deckel liegt bei 70 Prozent, die förderfähigen Kosten bei 30.000 Euro für die erste Wohneinheit.
Ein Rechenbeispiel, Stand 2026: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Propan als Kältemittel kostet 36.000 Euro. Förderfähig sind 30.000 Euro. Ohne Einkommensbonus sind das 30 plus 20 plus 5, also 55 Prozent von 30.000 Euro, das sind 16.500 Euro Zuschuss. Mit Einkommensbonus greift der Deckel bei 70 Prozent, also 21.000 Euro. Es bleiben 19.500 beziehungsweise 15.000 Euro Eigenanteil, plus die Tankarbeiten, die nicht förderfähig sind.
Wichtig ist die Reihenfolge: Der Antrag wird vor dem Vertragsabschluss gestellt oder der Vertrag mit aufschiebender Bedingung geschlossen. Wer erst beauftragt und dann beantragt, geht leer aus. Die Sätze oben sind die vom September 2026; die Förderrechnung für Ihr Haus liegt dem Angebot bei und rechnet mit dem Stand des Tages. Wie Einkommensbonus und Effizienzbonus im Antrag nachgewiesen werden, beschreibt die Heizungsförderung.
Was am Haus sonst noch anfällt
Beim Wechsel auf eine Wärmepumpe braucht die Außeneinheit ein Fundament oder eine Wandkonsole, eine Kältemittel- oder Wasserleitung ins Haus und einen Stromanschluss. Die Anmeldung bei Stromnetz Berlin gehört dazu, denn fast jede Wärmepumpe liegt über der Grenze von 4,2 Kilowatt; wer sie dabei als steuerbare Verbrauchseinrichtung nach Paragraf 14a EnWG einträgt, spart beim Netzentgelt. In der Regel reicht der vorhandene Hausanschluss, im Zählerschrank kommt ein Zählerplatz dazu.
Der Warmwasserspeicher wird meist mit erneuert, weil ein 30 Jahre alter Speicher mit einer Wärmepumpe nicht gut zusammenarbeitet: Er braucht eine große Wärmetauscherfläche, damit die Wärmepumpe mit niedriger Temperatur laden kann. Ob ein Pufferspeicher dazukommt, hängt von Heizkörpern und Regelung ab; wann er nötig ist und wann er nur Platz kostet, klärt die Seite Pufferspeicher in Berlin.
Beim Wechsel auf Pellet prüft der Schornsteinfeger den Schornstein auf Querschnitt und Feuchteunempfindlichkeit. In vielen Häusern aus den sechziger und siebziger Jahren wird ein Edelstahlrohr in den alten Zug eingezogen. Der Heizraum braucht eine Zuluftöffnung, das Lager eine staubdichte Tür.
Ablauf und Zeitplan
Der erste Schritt ist der Blick in den Keller. Wir sehen uns Kessel, Tank, Tankraum, Schornstein, Heizkörper, Elektroverteilung und den möglichen Platz für eine Außeneinheit an und schätzen die Heizlast ab; für diesen Termin berechnen wir nichts. Danach bekommen Sie das Angebot mit einem Preis, der so bleibt, und der Förderrechnung zu genau diesem Preis. Der Förderantrag geht vor dem Auftrag raus, und erst mit der Zusage wird der Vertrag wirksam.
Die Baustelle selbst dauert im Einfamilienhaus drei bis fünf Arbeitstage für eine Wärmepumpe und vier bis sechs für eine Pelletheizung. Die Tankarbeiten liegen davor und brauchen ein bis zwei Tage. Der letzte Tag gehört der Inbetriebnahme: Der hydraulische Abgleich wird eingestellt und protokolliert, Sie bekommen die Einweisung in die Regelung, und das Protokoll geht mit den Rechnungen an die KfW. Bei der Pelletheizung kommt der Schornsteinfeger zur Abnahme, bei der Wärmepumpe meldet er den Schornstein ab. Wie sich diese Tage auf einen Kalender verteilen, Wartezeiten für Zusage und Lieferung eingerechnet, zeigt der Ablauf beim Heizungstausch.
Der beste Zeitraum liegt zwischen April und Oktober. Dann ist die Heizung ohnehin aus, die Lieferzeiten sind kürzer, und ein Tag ohne Warmwasser fällt weniger ins Gewicht.
Was wir davon leisten
Wir bauen die neue Anlage: Wärmepumpe oder Pelletheizung mit Speicher, Hydraulik, Elektroanschluss, Inbetriebnahme und hydraulischem Abgleich, außerdem die Förderrechnung und die Unterlagen für den Antrag. Den Ausbau des Ölkessels übernehmen wir mit. Die Tankreinigung und der Tankausbau sind Sache eines Tankschutzbetriebs; den Termin legen wir mit Ihnen so, dass beides ineinandergreift. Ölkessel bauen wir nicht ein, und eine Reparatur an der alten Ölheizung machen wir nicht; dafür ist der Betrieb richtig, der sie betreut hat, und wenn der Brenner an einem Januarabend stehen bleibt, ein Notdienst. Wartung übernehmen wir für die Anlagen, die wir selbst gesetzt haben.
Wie alt ist der Kessel, wie groß der Tank?
Mit diesen beiden Angaben und der Adresse des Hauses sagen wir Ihnen am Telefon, ob es auf Wärmepumpe oder Pellet hinausläuft und ob der Tankraum dafür reicht: 030 2192 8018, werktags von 7 bis 17 Uhr. Wer die Tankgröße erst nachsehen muss, schreibt uns über das Formular unten auf der Seite, sobald sie feststeht.
