Für wen die Gastherme passt und für wen nicht
Die Gastherme ist die richtige Lösung für die einzelne Etagenwohnung im Altbau, in der heute eine Therme aus den neunziger Jahren hängt und in absehbarer Zeit keine zentrale Anlage im Haus in Sicht ist. Das ist die häufigste Ausgangslage in Charlottenburg, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Neukölln: eine Eigentümergemeinschaft mit 15 bis 30 Wohnungen, jede mit eigener Therme, eigenem Gaszähler und eigenem Kehrtermin. Wer dort die eigene Therme tauscht, bekommt in ein bis zwei Arbeitstagen ein Brennwertgerät, das 15 bis 25 Prozent weniger Gas verbraucht.
Nicht der richtige Weg ist der Thermentausch, wenn das Haus vor einer Entscheidung steht. Ist mehr als die Hälfte der Thermen älter als 20 Jahre, sollte die Eigentümergemeinschaft vor dem nächsten Einzeltausch rechnen, ob eine zentrale Anlage im Keller nicht günstiger kommt, zumal sie als Wärmepumpe nach heutigem Stand förderfähig wäre und die Therme nicht. Und wenn in der Straße das Fernwärmenetz der BEW liegt, gehört auch der Anschluss in die Rechnung. Beide Wege stellen wir nebeneinander, damit die Versammlung entscheiden kann. Welchen Beschluss sie dafür braucht und wie die Kosten auf die Wohnungen verteilt werden, erklärt der Ratgeber Heizung in der Eigentümergemeinschaft.
Wie eine Etagentherme arbeitet
Eine Gastherme ist eine kleine Zentralheizung an der Wand. Sie erwärmt das Heizungswasser für die Heizkörper der Wohnung und bereitet das Warmwasser im Durchlauf, sobald ein Hahn geöffnet wird. Geräte aus den neunziger Jahren sind Heizwertthermen, die das Abgas mit über 120 Grad in den Schornstein schicken. Ein Brennwertgerät kühlt es auf 40 bis 60 Grad ab, nutzt die Kondensationswärme und passt die Vorlauftemperatur der Außentemperatur an. Daher kommt die Ersparnis.
Für den Tausch folgen daraus drei Dinge. Das feuchte Abgas braucht eine Abgasleitung aus Kunststoff im alten Schornsteinzug, die der Schornsteinfeger abnimmt. Das Kondensat braucht einen Ablauf, meist in den Abfluss von Spüle oder Waschbecken. Und das Gerät läuft nur dann sparsam, wenn die Heizkörper der Wohnung über den hydraulischen Abgleich gleichmäßig versorgt werden. Warum das mehr bringt als ein größeres Gerät, erklärt die Seite zum hydraulischen Abgleich.
Raumluftabhängig oder raumluftunabhängig
Die alte Therme in der Küche holt ihre Verbrennungsluft aus dem Raum, deshalb hängt sie dort, wo ein Fenster ist. Ein neues Brennwertgerät kann raumluftunabhängig betrieben werden und saugt die Luft durch ein Doppelrohr im Schornsteinzug an. Das erlaubt einen Aufstellort ohne Fenster und macht das Gerät unempfindlich gegen die Dunstabzugshaube und die dichten neuen Fenster, die im Altbau schon manchen Kehrtermin verdorben haben.
Warmwasser
Im Durchlauf liefert eine Therme 10 bis 14 Liter warmes Wasser in der Minute, was für eine Dusche reicht, nicht aber für zwei zugleich. Wer mehr braucht, bekommt ein Gerät mit kleinem Schichtenspeicher von 20 bis 40 Litern. Wo die Therme weit vom Wasserhahn hängt, kann ein elektronischer Durchlauferhitzer an der Spüle die bessere Ergänzung sein. Ob für das ganze Haus eine zentrale Warmwasserbereitung sinnvoller wäre, rechnet der Ratgeber Warmwasser zentral oder dezentral durch.
Gasthermen im Berliner Bestand
Im Gründerzeitaltbau in Charlottenburg, Schöneberg, Kreuzberg und Prenzlauer Berg hängt die Therme in der Küche oder im Flur, angeschlossen an einen der vielen gemauerten Züge, die einst die Kohleöfen bedienten. Die Heizkörper sind häufig Gussradiatoren oder Plattenheizkörper aus der Sanierung, das Rohrnetz ist Kupfer oder verzinkter Stahl. Der Tausch 1:1 ist hier Routine, und der Schornsteinzug ist die einzige Unbekannte: Ob er brennwerttauglich ist und ob mehrere Geräte an ihm hängen, klärt der Schornsteinfeger vorab.
In Neukölln und Friedrichshain kam die Sanierungswelle etwas später, und viele Thermen sind erst 20 bis 25 Jahre alt. Hier ist die Frage nach der Zentralisierung besonders lebendig, weil die Häuser oft schon einen Beschluss über die Dämmung hinter sich haben und die Wärmepumpe im Keller plötzlich möglich wird. In Mitte und im südlichen Prenzlauer Berg liegt das Fernwärmenetz in vielen Straßen, und dort rechnen wir den Anschluss vor jedem Thermentausch nach.
In Siedlungen der zwanziger und dreißiger Jahre in Tempelhof, Steglitz oder Pankow gibt es die Etagentherme ebenfalls, hier oft im Flur oder in einer Abstellkammer. In den Nachkriegsbauten mit Nachtspeicheröfen ist die Gastherme dagegen selten die Antwort, weil kein Gasanschluss in der Wohnung liegt; dort führt der Weg über eine zentrale Anlage, wie unter Nachtspeicher ersetzen beschrieben.
Was der Thermentausch kostet
Die Spannen sind Erfahrungswerte, eingebaut und brutto, Stand September 2026, und kein Angebot.
| Leistung | Etagenwohnung, eingebaut | Bauzeit |
|---|---|---|
| Gastherme (Etagenheizung), Tausch 1:1 | 4.500 bis 8.500 Euro | 1 bis 2 Arbeitstage |
| Gastherme mit Umzug in einen anderen Raum | 6.000 bis 11.500 Euro | 2 bis 3 Arbeitstage |
| Durchlauferhitzer elektronisch, Tausch | 700 bis 1.500 Euro | halber Tag |
| Gas-Brennwertkessel zentral, Einfamilienhaus | 9.000 bis 16.000 Euro | 2 bis 3 Arbeitstage |
In der Spanne für den Tausch 1:1 enthalten sind das Brennwertgerät, die Abgasleitung im Schornsteinzug, der Kondensatablauf, die Anpassung von Gas- und Wasseranschluss, die Regelung mit Außenfühler oder Raumthermostat, Inbetriebnahme, hydraulischer Abgleich und die Unterlagen für den Schornsteinfeger. Nach oben ziehen ein Zug, der für Brennwert nicht mehr tauglich ist und einen anderen Weg braucht, ein Umzug des Geräts, ein Gerät mit Speicher und eine Gasleitung, die erneuert werden muss. Nach unten zieht, wenn der Zug schon einmal mit Kunststoffrohr saniert wurde. Was Umzug, Speichergerät oder neue Gasleitung im Einzelnen kosten, haben wir unter Heizung Kosten mit Spannen aufgeführt.
Förderung und Steuer
Gasthermen sind nach heutigem Stand nicht förderfähig, und wir versprechen nichts anderes. Es bleibt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG mit 20 Prozent des Lohnanteils bis 1.200 Euro im Jahr, wenn Sie die Wohnung selbst nutzen; den Lohnanteil weisen wir auf der Rechnung getrennt aus, bezahlt wird per Überweisung. Vermieter setzen den Tausch als Erhaltungsaufwand an.
Förderfähig wird es erst, wenn die Eigentümergemeinschaft die Thermen durch eine zentrale Anlage mit Wärmepumpe ersetzt: dann nach heutigem Stand mit 30 Prozent Grundförderung auf förderfähige Kosten von 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro je weitere bis zur sechsten und 8.000 Euro ab der siebten, plus Boni für selbstnutzende Eigentümer. Ob diese Sätze noch gelten, wenn die Versammlung so weit ist, prüfen wir vor dem Beschluss noch einmal; versprochen wird nichts, was nicht am Tag des Antrags gilt. Wie der Antrag für eine Gemeinschaft läuft, erklärt der Ratgeber zur Heizungsförderung; was das Heizungsgesetz in Berlin nach heutigem Stand für Etagenheizungen vorsieht, steht dort mit Vorbehalt.
Mieter, Eigentümer, Verwaltung: wer entscheidet
Die Therme gehört zur Wohnung, der Schornsteinzug zum Haus. Als Wohnungseigentümer entscheiden Sie über den Tausch selbst und melden ihn der Verwaltung, weil die Abgasleitung durch Gemeinschaftseigentum läuft. Als Mieter brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, der in der Regel die Kosten trägt und den Tausch als Erhaltungsaufwand ansetzt; wir stellen das Angebot so aus, dass er es prüfen kann.
Hängen mehrere Thermen an einem Zug, kommt der Schornsteinfeger vor dem ersten Tausch ins Spiel: Er prüft, ob der Zug für ein Brennwertgerät neben den alten Heizwertthermen geeignet ist, denn feuchtes und trockenes Abgas vertragen sich in einem gemauerten Schacht nicht. Manchmal ist die Antwort ein eigenes Kunststoffrohr im Zug, manchmal ein Abgasweg über die Fassade im Hof, und manchmal die Empfehlung, den Tausch im Haus gemeinsam zu planen. Das klären wir vor dem Angebot, nicht auf der Baustelle.
Der Ablauf in Arbeitstagen
Der Tausch beginnt in Ihrer Küche, mit einem Termin, der nichts kostet. Wir sehen uns die alte Therme, den Schornsteinzug, die Gasleitung, die Heizkörper und den Warmwasserbedarf an. Dazu gehört die Beratung, die vor dem Einbau einer Gasheizung Pflicht ist: Sie hören, was der Tausch über 20 Jahre kostet und was eine zentrale Lösung im Haus kosten würde. Das Angebot bekommen Sie schriftlich mit Festpreis und so aufgebaut, dass Vermieter oder Verwaltung es prüfen können. Vor dem Einbau melden wir das Gerät beim Schornsteinfeger an, der bei mehreren Thermen an einem Zug vorab prüft, ob er für alle reicht.
Auf der Baustelle folgt am ersten Tag der Ausbau der alten Therme, die Kunststoffleitung im Schornsteinzug, die Montage des neuen Geräts und der Anschluss an Gas, Wasser und Heizung. Am zweiten Tag stehen Befüllung, Inbetriebnahme, hydraulischer Abgleich an den Heizkörpern der Wohnung und Einweisung. Warmwasser haben Sie meist am ersten Abend wieder, die Heizung spätestens am zweiten. Danach nimmt der Schornsteinfeger die Abgasanlage ab, die Unterlagen bekommen Sie von uns ausgefüllt. Den Weg vom Angebot bis zur Abnahme beschreibt der Ratgeber Ablauf eines Heizungstauschs Schritt für Schritt.
Worauf wir beim Thermentausch achten
Der häufigste Fehler ist die Abgasleitung, die aus Kostengründen bleibt. Ein Brennwertgerät am gemauerten Zug durchfeuchtet das Mauerwerk, und der Schornsteinfeger beanstandet es beim nächsten Kehrtermin. Der zweite Fehler ist das zu große Gerät: Eine Altbauwohnung mit 80 Quadratmetern braucht selten mehr als 10 bis 12 Kilowatt für die Heizung, die Therme wird aber nach der Warmwasserleistung gewählt und taktet dann im Winter. Wir rechnen beides getrennt, wie unter Heizlastberechnung beschrieben.
Der dritte Fehler ist der fehlende hydraulische Abgleich, ohne den der Heizkörper neben der Therme kocht und der im letzten Zimmer lauwarm bleibt. Der vierte ist der Kondensatablauf, der in eine Leitung geführt wird, die dafür nicht taugt. Und der fünfte ist der Einzeltausch in einem Haus, das kurz vor dem Beschluss zur Zentralisierung steht; dann hat der Eigentümer 6.000 Euro in ein Gerät gesteckt, das drei Jahre später ausgebaut wird. Deshalb fragen wir vor jedem Angebot nach dem Stand in der Eigentümergemeinschaft.
Was am Thermentausch andere übernehmen
Bleibt die alte Therme vor dem Tausch kalt, hilft der Betrieb, der sie zuletzt gewartet hat, oder ein Notdienst; wir fahren nicht zu Thermen, die andere eingebaut haben, und einen Bereitschaftsdienst gibt es bei uns nicht. Auch die jährliche Wartung, die viele Vermieter für die alte Therme verlangen, ist Sache des Betriebs, der sie kennt. Wartung und Reparatur übernehmen wir für die Geräte, die wir selbst eingebaut haben. Der Kehrtermin und die Abgasmessung bleiben beim bevollmächtigten Schornsteinfeger Ihres Kehrbezirks, der auch die neue Abgasleitung abnimmt. Am Gaszähler und am Hausanschluss arbeitet die NBB als Netzbetreiber, und eine Sanierung des Schornsteinzugs über das Dach ist eine Aufgabe für den Schornsteinbauer, und die planen wir vor dem Tausch mit ein.
Wo wir Thermen tauschen
Am häufigsten tauschen wir Etagenthermen in den Altbaubezirken Charlottenburg, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Neukölln und Schöneberg, wo die Sanierungswelle der neunziger Jahre die meisten Geräte hinterlassen hat. In Mitte und Wilmersdorf rechnen wir vor dem Tausch häufiger die Fernwärme oder die zentrale Anlage nach.
Wenn aus den Thermen eine Anlage werden soll
Was ein zentraler Kessel für das ganze Haus kostet, behandelt die Seite zur Gas-Brennwertheizung, und was die förderfähige Alternative braucht, die zur Wärmepumpe. Liegt in der Straße das Netz der BEW, gehört der Vergleich Fernwärme oder eigene Heizung vor jeden Beschluss. Welche Gewährleistung Sie nach dem Tausch haben, lesen Sie unter Gewährleistung Heizung.
Die Therme von 1996 wird 30
Eine Therme aus der Sanierung von 1996 ist heute 30 Jahre alt, und der Tausch lässt sich im Sommer in Ruhe planen, bevor der Kehrtermin im Herbst ihn erzwingt. Wir brauchen dafür das Stockwerk, das Alter des Geräts und die Frage, ob im Haus über eine zentrale Anlage gesprochen wird: 030 2192 8018, Montag bis Freitag zwischen 7 und 17 Uhr. Oder Sie schreiben es in das Formular unten auf der Seite, und wir melden uns.
