Heizungsbau in Berlin-Marzahn

Was eine neue Heizung in Marzahn meistens bedeutet

Wer in Marzahn nach einer neuen Heizung sucht, wohnt in der Regel nicht in der Platte, sondern in Biesdorf, Alt-Marzahn oder einem der Gewerbegebiete. Die Großsiedlung zwischen Landsberger Allee und Wuhletal hängt an der Fernwärme, und dort entscheidet die Wohnungsgesellschaft oder die Eigentümergemeinschaft über die Anlage. Im Einfamilienhaus in Biesdorf-Süd dagegen steht ein Ölkessel oder eine Gasheizung aus den 1990er Jahren im Keller, und die Frage lautet Wärmepumpe, Gas-Brennwert oder beides zusammen.

Diese Frage beantworten wir mit einer Heizlast, einem Aufstellort und einer Förderrechnung. Für Biesdorf bedeutet das meist den Abschied vom Öltank, für die Villenkolonie eine Anlage, die mit Denkmalschutz und 38er Ziegelwand zurechtkommt, für die Halle an der Bitterfelder Straße zwei Temperaturniveaus aus einem Konzept, wie es Heizung für Gewerbe beschreibt. Wo unsere Arbeit endet und der Tankdienst oder der Notdienst übernimmt, steht weiter unten.

Was wir uns in Biesdorf im Keller ansehen

Der erste Termin findet bei Ihnen im Haus statt und kostet Sie nichts. Wir sehen uns den Kessel, den Tank, die Heizkörper und die Dämmung an, schätzen die Heizlast ab und klären, wie Warmwasser heute bereitet wird. Wie aus Baujahr, Fläche und Verbrauch die Heizlast wird, erklärt die Heizlastberechnung. Danach gehen wir nach draußen und prüfen, wo die Außeneinheit stehen kann, wie weit es zur Grundstücksgrenze ist, was der Schornstein hergibt und was der Zählerschrank aushält.

Meist dauert das eine Stunde. Ein Preis am Telefon wäre geraten, weil die teuersten Positionen in Biesdorf im Keller und im Zählerschrank stecken. Der Tank, der in Teilen durch die Kellertür muss, und die Elektrik aus den 1930ern, die eine Wärmepumpe nicht trägt, sieht man erst vor Ort. Das Angebot, das nach dem Termin kommt, hat deshalb einen festen Preis, und der Zuschuss ist darin schon gerechnet.

Drei Marzahner Ausgangslagen

Die erste ist ein Einfamilienhaus in Biesdorf-Süd, zwischen Oberfeldstraße und Alt-Biesdorf, gebaut in den 1930er Jahren und in den 1990ern erweitert. Im Keller steht ein Ölkessel von 1994 mit einem Batterietank von 3.000 Litern, die Heizkörper sind Plattenheizkörper aus derselben Sanierung, Vorlauf 70 Grad. Der Kessel läuft noch, verbraucht aber 3.000 Liter im Jahr, und der Schornsteinfeger hat beim letzten Mal die Abgaswerte angesprochen.

Die zweite ist eine Villa in der Villenkolonie Biesdorf, nördlich der B1 in der Nähe des Schlossparks, Baujahr um 1900, 220 Quadratmeter, teilweise unter Denkmalschutz. Geheizt wird mit einem atmosphärischen Gaskessel aus den 1990ern, Warmwasser läuft über einen 200-Liter-Speicher daneben. Die Heizlast liegt erfahrungsgemäß bei 18 bis 22 Kilowatt, weil die Außenwände 38er Ziegel ohne Dämmung sind.

Die dritte ist eine Halle mit Bürotrakt an der Bitterfelder Straße, gebaut in den 1990er Jahren auf einem der Gewerbegrundstücke zwischen Bahn und Landsberger Allee. Die Halle wird über Warmlufterzeuger mit Gas beheizt, das Büro über einen eigenen Kessel, beide am Ende ihrer Laufzeit. Hier geht es um zwei Heizlasten, zwei Temperaturniveaus und die Frage, ob eine Anlage beides tragen kann.

Warum der Bestand so ist, wie er ist

Marzahn war bis in die 1970er Jahre ein Dorf mit Feldern, Alt-Marzahn ist bis heute ein Angerdorf mit Dorfkirche und Bockwindmühle. Zwischen 1977 und 1989 entstand östlich davon die größte Plattenbausiedlung der DDR, überwiegend in der Wohnungsbauserie 70, versorgt über Fernwärme aus dem Heizkraftwerk an der Rhinstraße. Diese Struktur ist geblieben: Die Häuser sind saniert, die Übergabestationen erneuert, die Wärme kommt aus dem Netz.

Biesdorf ging einen anderen Weg. Die Villenkolonie um das Schloss entstand ab den 1870er Jahren, Biesdorf-Süd wurde in den 1920er und 1930er Jahren als Eigenheimsiedlung parzelliert, und in der DDR blieben viele Häuser bei Kohle. Das Gasnetz wurde nach 1990 straßenweise ausgebaut, und wer keinen Anschluss bekam oder nicht warten wollte, stellte auf Öl um. Deshalb stehen heute in vielen Biesdorfer Kellern Öl- und Gaskessel gleichen Alters, 25 bis 30 Jahre, an der Grenze dessen, was sich noch lohnt.

Technik vor Ort

Fernwärme und Gasnetz

Die Fernwärme der BEW reicht in Marzahn bis an den Rand der Großsiedlung und versorgt einzelne Gewerbeobjekte entlang der Landsberger Allee. Biesdorf, Alt-Marzahn und die Gewerbegebiete an der Bitterfelder Straße liegen außerhalb. Dort ist das Gasnetz der NBB in den meisten Straßen vorhanden, und nach der Berliner Wärmeplanung gelten die Einfamilienhausgebiete nach heutigem Stand als Wärmepumpen-Eignungsgebiet.

Aufstellort und Außeneinheit

In Biesdorf-Süd sind die Grundstücke meist 500 bis 900 Quadratmeter groß, damit ist Platz für eine Außeneinheit an der Garagen- oder Gartenseite. Wir halten drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze und richten den Ausblas vom nächsten Schlafzimmerfenster weg. In reinen Wohngebieten gilt nachts ein Richtwert von 35 dB(A) am Nachbarfenster, die Schallprognose liefern wir mit dem Angebot.

Denkmalschutz

In der Villenkolonie Biesdorf stehen einzelne Häuser und Straßenzüge unter Denkmalschutz. Eine Außeneinheit an der Straßenfassade ist dort in der Regel nicht möglich, im Garten oder an der Rückseite meist schon. Die Abstimmung mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bereiten wir vor, entschieden wird sie vor dem Angebot.

Schornstein und Abgas

Beim Wechsel von Öl auf Gas-Brennwert muss der alte Schornstein eine Abgasleitung aus Kunststoff oder Edelstahl bekommen, weil Brennwertabgase feucht sind. Beim Wechsel auf Wärmepumpe wird der Schornstein frei und kann still gelegt werden. In beiden Fällen nimmt der Schornsteinfeger ab, die Unterlagen dafür stellen wir zusammen.

Elektroanschluss

Die Wärmepumpe bekommt einen eigenen Stromkreis, und sobald sie mehr als 4,2 Kilowatt zieht, melden wir sie bei Stromnetz Berlin an. Der Netzbetreiber darf sie dann in Spitzenzeiten kurz drosseln, im Gegenzug zahlen Sie weniger Netzentgelt; geregelt ist das in Paragraf 14a des Energiewirtschaftsgesetzes. In vielen Biesdorfer Häusern aus den 1930ern reicht der Zählerschrank dafür nicht, dann gehört ein neuer Zählerplatz zum Auftrag. Das sehen wir beim ersten Termin.

Warmwasser

Im Einfamilienhaus läuft Warmwasser sinnvoll über einen 200- bis 300-Liter-Speicher an der neuen Anlage. In der Villa mit Waschtischen auf zwei Etagen und weiten Leitungswegen kommt eine Zirkulation dazu, sonst wartet man am oberen Waschtisch eine Minute auf warmes Wasser. Wer überlegt, das Warmwasser stattdessen dezentral am Waschtisch zu erzeugen, findet die Abwägung mit Zahlen im Ratgeber Warmwasser zentral oder dezentral.

Welche Systeme in Marzahn sinnvoll sind, und welche nicht

Im Biesdorfer Einfamilienhaus ist die Luft-Wasser-Wärmepumpe in den meisten Fällen die erste Wahl. Das Grundstück gibt den Aufstellort her, die Heizkörper aus den 1990ern kommen oft mit 55 Grad Vorlauf aus, und die Förderung deckt beim Tausch der Ölheizung nach heutigem Stand die Hälfte der Kosten. Wo das Grundstück groß genug ist und keine Schutzzone im Weg steht, ist die Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonde die leisere und effizientere Variante. Ob über 20 Jahre gerechnet die Wärmepumpe oder die Gasheizung günstiger läuft, rechnet der Vergleich Wärmepumpe oder Gasheizung durch.

Die Villa mit 20 Kilowatt Heizlast und Denkmalschutz ist der Fall für eine Hybridheizung: Wärmepumpe für den Großteil des Jahres, Gas-Brennwert für die kalten Wochen und die Spitzenlast. Was die Wärmepumpe im Haus von 1900 mit Ziegelwänden allein leisten kann und wo sie an ihre Grenze kommt, klärt Wärmepumpe im Altbau. Ein reiner Gas-Brennwertkessel bleibt möglich, wenn die Anforderungen erfüllt sind, bekommt aber keine Förderung, und die Beratungspflicht vor dem Einbau nehmen wir ernst.

Pellet ist in Biesdorf möglich, wo ein Lagerraum im Keller frei ist, in der Praxis aber selten die erste Wahl. Solarthermie für Warmwasser lohnt sich bei Süddach und vier Personen im Haus. Was wir nicht empfehlen, ist ein 1:1-Tausch von Öl auf Öl, denn er ist nicht förderfähig und bindet Sie weitere 20 Jahre an einen Tank im Keller. Was der Abschied vom Tank technisch nach sich zieht, beschreibt Ölheizung ersetzen.

Was es in Marzahn kostet

Vier Zeilen reichen für Marzahn, weil fast jede Anfrage aus Biesdorf ein Einfamilienhaus mit Öl oder Gas im Keller betrifft und die Villenkolonie den Hybridfall stellt. Alle Beträge sind Erfahrungswerte aus vergleichbaren Häusern, eingebaut und brutto, Stand September 2026.

Am unteren Ende der Spannen liegt das Haus, dessen Heizkörper aus den 1990ern mit 55 Grad auskommen und dessen Zählerschrank schon passt. Am oberen Ende liegt das Haus mit Gussradiatoren, Elektrik aus den 1930ern und einem Tank, der zerlegt werden muss. Welche Position im Angebot wie viel ausmacht, erklärt der Ratgeber Heizung Kosten am Beispiel. Für Mehrfamilienhäuser, Eigentümergemeinschaften und Gewerbe an der Bitterfelder Straße oder der Marzahner Promenade rechnen wir nach Heizlast und Objekt, mit Kaskade, Großwärmepumpe oder Nahwärme im Quartier.

Förderung, Stand 2026

Beim Tausch der Ölheizung in Biesdorf gegen eine Wärmepumpe gibt es nach heutigem Stand 30 Prozent Grundförderung und 20 Prozent Klimageschwindigkeits-Bonus, wenn die alte Anlage noch läuft und Sie selbst im Haus wohnen. Haushalte mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Einkommen bekommen 30 Prozent Einkommensbonus dazu, Erdsonde und natürliches Kältemittel bringen 5 Prozent Effizienzbonus. Gedeckelt ist alles bei 70 Prozent von 30.000 Euro förderfähigen Kosten für die erste Wohneinheit.

Gas-Brennwert und Gastherme sind nicht förderfähig. Der Antrag muss vor dem Vertragsabschluss gestellt sein oder der Vertrag eine aufschiebende Bedingung enthalten, und so setzen wir ihn auf. Weil die Sätze in den letzten Jahren mehrfach angepasst wurden, steht die Förderrechnung im Angebot und nicht erst auf der Schlussrechnung. Wie sich Grundförderung, Boni und die Alternative über die Steuer im Einzelnen zusammensetzen, lesen Sie im Ratgeber Heizungsförderung nach.

Die Baustelle im Haus

Im Biesdorfer Einfamilienhaus ist der Kellerzugang die erste Frage: Ein Öltank mit 3.000 Litern muss in Teilen durch die Kellertür, ein Pufferspeicher mit 500 Litern hinein. Beide Wege messen wir beim ersten Termin, ebenso den Treppenabsatz und die Türbreite. Die Außeneinheit kommt in der Regel mit dem Hubwagen über die Einfahrt, ein Kran wird nur nötig, wenn sie hinter das Haus ohne Zufahrt soll.

Der Wagen steht in Biesdorf auf dem Grundstück, und der alte Kessel geht am ersten Tag raus. In der Villa mit Denkmalschutz achten wir auf Bodenbeläge und Treppen. In der Eigentümergemeinschaft in der Platte stimmen wir Termine über die Verwaltung ab; welche Beschlüsse die Gemeinschaft vorher braucht, führt Heizung in der Eigentümergemeinschaft auf. In der Halle an der Bitterfelder Straße geht es um den Betrieb, deshalb legen wir die Umschaltung auf ein Wochenende, damit die Produktion weiterläuft.

Ablauf und Zeitplan

Das Angebot bekommen Sie wenige Tage nach dem Termin. Danach stellen wir den Förderantrag, und erst mit der Eingangsbestätigung wird der Auftrag wirksam. Die Lieferzeit für Wärmepumpen liegt erfahrungsgemäß bei vier bis acht Wochen, für Gaskessel bei zwei bis vier; in Biesdorf kommt der Termin des Tankdienstes dazu, den wir auf den ersten Bautag legen.

Auf der Baustelle rechnen wir im Einfamilienhaus mit drei bis fünf Arbeitstagen für die Wärmepumpe, zwei bis drei für den Brennwertkessel, vier bis sechs für Hybrid und ein bis zwei Wochen für die Erdsonde einschließlich Bohrung. Am letzten Tag nehmen wir die Anlage in Betrieb, stellen jeden Heizkörper im hydraulischen Abgleich ein und gehen mit Ihnen die Bedienung durch. Die Unterlagen für Förderstelle und Schornsteinfeger legen wir Ihnen fertig ausgefüllt hin. Wer die Schritte vorher durchgehen will, findet sie im Ablauf eines Heizungstauschs einzeln erklärt.

Tankdienst, Schornsteinfeger, Notdienst: das läuft nicht über uns

Wir bauen Anlagen ein und tauschen sie aus, und die Anlagen, die wir eingebaut haben, warten und reparieren wir auch. Der Ölkessel von 1994, der im Januar den Dienst einstellt, gehört deshalb in die Hände des Betriebs, der ihn gesetzt hat, oder eines Notdienstes. Auch der Havariefall nachts in der Platte an der Marzahner Promenade ist Sache des Bereitschaftsdienstes, den die Wohnungsgesellschaft beauftragt; wir sind am nächsten Morgen für die Frage da, ob das Haus eine neue Anlage braucht.

Die Abgasabnahme macht der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger, den Hausanschluss für Strom oder Gas legt der Netzbetreiber. Die Bohranzeige für eine Erdsonde am Rand des Wasserschutzgebiets Kaulsdorf unterschreiben Sie als Bauherr, wir bereiten die Unterlagen vor. Den Öltank reinigt und zerlegt ein zugelassener Tankdienst, den wir in den Zeitplan einbauen.

Einsatzgebiet: Marzahn und die Nachbarn

Gebaut wird in ganz Marzahn: in Biesdorf-Süd zwischen Oberfeldstraße und Köpenicker Straße, in der Villenkolonie um den Schlosspark, in Alt-Marzahn rund um den Dorfanger, in Marzahn-Nord an den Ahrensfelder Terrassen und in den Gewerbegebieten an der Bitterfelder Straße, der Allee der Kosmonauten und der Marzahner Promenade.

Östlich der Wuhle geht es in Hellersdorf weiter, mit derselben Struktur aus Platte und Kaulsdorfer Eigenheimen. Südlich der B1 schließt Mahlsdorf an, eines der größten Einfamilienhausgebiete der Stadt mit vielen Ölheizungen. Westlich der Rhinstraße arbeiten wir in Lichtenberg, von Friedrichsfelde bis Karlshorst.

Wenn in Biesdorf der Ölkessel dran ist

Ist Ihr Kessel in Biesdorf-Süd aus den 1990ern, der Tank noch halb voll und hat der Schornsteinfeger die Abgaswerte angesprochen, dann ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den ersten Termin. Telefon 030 2192 8018, werktags von 7 bis 17 Uhr; wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite und wird zurückgerufen.