Ein neues Heizsystem im Prenzlauer Berg heißt: die Thermen werden alle zugleich alt
Kaum ein Berliner Bezirk ist so einheitlich gebaut wie Prenzlauer Berg. Zwischen Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße stehen Gründerzeithäuser aus den Jahren 1880 bis 1914, fünf Geschosse, Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude. Und kaum ein Bezirk wurde so einheitlich saniert: In den 1990er und frühen 2000er Jahren bekamen die meisten Häuser neue Fenster, neue Stränge und in jeder Wohnung eine Gas-Etagentherme, die Ofen und Außenklo ablöste.
Diese Thermen sind heute 25 bis 30 Jahre alt. Weil sie in einem Haus alle im selben Jahr eingebaut wurden, werden sie auch alle im selben Zeitraum fällig, und damit steht in vielen Eigentümergemeinschaften eine Entscheidung an: Tauscht jede Wohnung ihre Therme einzeln, oder stellt das Haus auf eine zentrale Anlage im Keller um, die förderfähig ist und die 20 Abgaswege durch einen ersetzt. Beide Wege bauen wir, und auf dieser Seite steht, was für welches Haus spricht.
Eine halbe Stunde in der Wohnung oder ein Rundgang durchs Haus
Beim Thermentausch sehen wir uns Therme, Abgasweg, Gasleitung und Elektro in der Wohnung an, meist in einer halben Stunde. Bei einer Zentralisierung kommen Keller, Hof, Schornsteinzüge, Steigstrangführung und der Hausanschluss dazu, und wir schätzen die Heizlast des ganzen Hauses anhand von Fläche, Fenstern und Dämmung. Wir klären, ob Fernwärme in der Straße liegt, ob der Hof eine Außeneinheit trägt und welche Förderung in Betracht kommt.
Beides kostet Sie nichts. Für die Wohnung schreiben wir danach ein Angebot mit einem Preis, der so bleibt; für die Gemeinschaft legen wir Varianten mit Kosten je Wohneinheit vor, damit die Versammlung eine Vorlage hat, über die sich abstimmen lässt.
Drei Ausgangslagen aus dem Prenzlauer Berg
Die Therme in der Wohnung am Helmholtzplatz
Eine Wohnung in der Dunckerstraße oder der Lychener Straße, Baujahr 1895, 95 Quadratmeter, in der Küche eine Kombitherme mit 24 Kilowatt aus dem Jahr 1997, Abgas über den alten Schornsteinzug. Die Therme läuft, aber Ersatzteile werden knapp, und der Schornsteinfeger hat die Abgaswerte angemerkt. Der Tausch 1:1 gegen eine Brennwerttherme dauert ein bis zwei Arbeitstage, die Abgasleitung wird im Zug erneuert, die Gasleitung geprüft.
Das Haus am Kollwitzplatz mit 24 Thermen
Ein Gründerzeithaus in der Kollwitzstraße oder Knaackstraße, 24 Wohnungen, alle mit Thermen aus dem Sanierungsjahr 1998. Die Gemeinschaft hat in drei Jahren fünf Thermen ersetzt und rechnet nun durch, was eine zentrale Anlage kostet. Der Keller hat Platz, der Hof ist groß genug für eine Außeneinheit, und die alten Schornsteinzüge bieten sich für die neuen Steigstränge an. Das ist die klassische Ausgangslage für eine Wärmepumpe mit Pufferspeicher oder eine Gas-Brennwertkaskade im Keller.
Die Dachgeschosswohnung im Bötzowviertel
Eine Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss in der Hufelandstraße, ausgebaut um 2005, 120 Quadratmeter, Fußbodenheizung, eigene Therme mit Abgasleitung über Dach. Die Therme ist jünger als die im Haus darunter, aber die Fußbodenheizung macht die Wohnung zum Kandidaten für niedrige Vorlauftemperaturen, sobald das Haus zentral umstellt. Bis dahin bleibt der Tausch der Therme der Weg.
Warum Prenzlauer Berg so gebaut ist
Prenzlauer Berg wuchs zwischen 1870 und 1914 auf den Feldern nördlich der Stadt nach dem Hobrecht-Plan: Blockrandbebauung mit Höfen, Mietskasernen mit Ofenheizung und Schornsteinzügen in jeder Wohnung. Der Bezirk blieb im Krieg weitgehend stehen und in der DDR weitgehend unsaniert, mit Kohleöfen bis 1990.
Die Sanierungswelle setzte ab 1993 ein, als große Teile des Bezirks Sanierungsgebiet wurden: Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Winsviertel, Bötzowviertel, Teutoburger Platz. Etagen-Gasthermen waren damals die schnelle Lösung, weil sie ohne Kellerheizung und ohne neue Stränge auskamen. Der Thälmannpark an der Greifswalder Straße mit seinen Plattenbauten aus den 1980er Jahren hängt dagegen an der Fernwärme. Deshalb hat der Bezirk heute zehntausende Einzelheizungen gleichen Alters.
Technik vor Ort: Netze, Aufstellorte, Auflagen
Fernwärme und Gasnetz
Entlang der großen Straßen, also Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee, Greifswalder Straße und Danziger Straße, liegen Fernwärmeleitungen der BEW, und die Berliner Wärmeplanung weist Teile des Bezirks als Fernwärmegebiet aus. In den Seitenstraßen liegt meist keine Leitung, und ob ein Anschluss möglich ist, beantwortet nur eine Anfrage an den Netzbetreiber, die wir beim Termin mit anstoßen. Gas liegt in jedem Haus. Ob ein Haus an der Prenzlauer Allee besser an die Leitung geht oder im Keller selbst heizt, ist eine Vertragsfrage so sehr wie eine Technikfrage; die Abwägung haben wir unter Fernwärme oder eigene Heizung aufgeschrieben.
Aufstellort und Außeneinheit
Für eine zentrale Wärmepumpe ist der Innenhof der einzige Ort. Die Außeneinheit steht dort auf einem Fundament, mit Abstand zu Schlafzimmerfenstern von Seitenflügel und Quergebäude, und der Nachtwert von 35 dB(A) am nächsten Fenster wird gerechnet und im Angebot ausgewiesen. In engen Höfen mit Fenstern auf allen Seiten kann das scheitern; dann bleibt die Gas-Brennwertkaskade im Keller oder, wo verfügbar, die Fernwärme. Im Keller selbst braucht die Anlage mit Pufferspeicher und Warmwasserspeicher rund zehn Quadratmeter.
Denkmalschutz
Rund um Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Bötzowviertel und Winsviertel stehen viele Häuser als Ensemble oder Einzeldenkmal unter Schutz. Für Heiztechnik heißt das: keine Außeneinheit an der Straßenfassade, keine sichtbare Aufstellung auf dem Dach, keine neuen Öffnungen zur Straße. Der Hof ist davon in der Regel nicht betroffen, die Abstimmung mit der Denkmalbehörde gehört trotzdem dazu; wir bereiten die Unterlagen vor, gestellt wird der Antrag vom Eigentümer oder der Verwaltung.
Schornstein und Abgas
Jede Gründerzeitwohnung hat Schornsteinzüge, und die Thermen nutzen sie. Beim Tausch 1:1 wird die Abgasleitung im Zug erneuert, der Bezirksschornsteinfeger nimmt sie ab. Bei einer Zentralisierung werden die Züge der Wohnungen stillgelegt, einer nimmt die Abgasleitung des Kessels auf, und die übrigen eignen sich für die neuen Steigstränge, was Stemmarbeiten in Wohnungen spart.
Elektroanschluss
Eine zentrale Wärmepumpe für 20 bis 30 Wohnungen braucht einen Anschluss, den der vorhandene Hausanschluss nicht immer hergibt; die Anmeldung bei Stromnetz Berlin und, wenn nötig, die Verstärkung des Hausanschlusses gehören zur Planung. Für die Therme in der Wohnung reicht eine Steckdose. Die zentrale Wärmepumpe wird bei Stromnetz Berlin als Anlage angemeldet, die der Netzbetreiber bei Engpässen kurz drosseln darf; dafür zahlt die Gemeinschaft ein geringeres Netzentgelt für den Wärmepumpenstrom.
Warmwasser
Die Kombitherme macht Warmwasser im Durchlauf, und das entfällt bei einer Zentralisierung. Dann braucht das Haus einen Warmwasserspeicher mit Zirkulationsleitung durch alle Stränge, was in Gründerzeithäusern der aufwendigste Teil ist. Die Alternative ist, das Warmwasser dezentral zu lassen und in jeder Wohnung einen elektronischen Durchlauferhitzer zu setzen, was die Zirkulationsleitung spart und dafür die Stromrechnung der Wohnung belastet; wie sich beides über 20 Jahre rechnet, geht Warmwasser zentral oder dezentral durch.
Was im Prenzlauer Berg sinnvoll ist, und was nicht
Für die einzelne Wohnung bleibt die Brennwerttherme die naheliegende Lösung, solange das Haus keinen gemeinsamen Weg beschließt. Sie ist nicht förderfähig, aber in zwei Tagen eingebaut, und sie hält erfahrungsgemäß wieder 20 Jahre. Nach heutigem Stand ist der Einbau erlaubt, wenn vorher beraten wurde; das nehmen wir ernst und rechnen Ihnen die Alternative vor.
Für das Haus ist die Zentralisierung sinnvoll, sobald mehrere Thermen gleichzeitig fällig sind: als Wärmepumpe im Hof mit Pufferspeicher, wenn der Hof den Schall zulässt, als Gas-Brennwertkaskade, wenn nicht, oder als Fernwärmeanschluss, wenn die Leitung in der Straße liegt. Die Wärmepumpe ist förderfähig, die Kaskade nicht; die Fernwärme ist keine Anlage, sondern ein Vertrag. Wie eine Gemeinschaft zu diesem Beschluss kommt, vom ersten Beiratstreffen bis zur Abstimmung, behandelt Heizung in der Eigentümergemeinschaft.
Nicht sinnvoll ist eine Wärmepumpe für eine einzelne Wohnung, weil ihr der Aufstellort fehlt, und nicht sinnvoll ist eine Zentralisierung ohne hydraulische Planung. 24 Wohnungen an neuen Strängen brauchen einen hydraulischen Abgleich, sonst bleiben die oberen Geschosse kalt, während die unteren überheizen.
Was eine neue Heizung im Prenzlauer Berg kostet
Die Tabelle hat zwei Hälften, weil der Bezirk zwei Preisebenen hat: die Wohnung, für die es Spannen gibt, und das Haus, für das es keine gibt, weil 12 Wohnungen an einem engen Hof und 30 an einem großen keine gemeinsame Zahl haben. Die Spannen sind Erfahrungswerte, eingebaut und brutto.
| Anlage | Typischer Fall im Prenzlauer Berg | Kosten eingebaut | Bauzeit |
|---|---|---|---|
| Gastherme, Tausch 1:1 | Wohnung am Helmholtzplatz, Kollwitzplatz | 4.500–8.500 € | 1–2 Arbeitstage |
| Durchlauferhitzer elektronisch, Tausch | Warmwasser in der Wohnung nach Zentralisierung | 700–1.500 € | halber Tag |
| Gas-Brennwertkaskade im Keller | Haus mit 12 bis 30 Wohnungen | nach Heizlast und Objekt | 1–2 Wochen plus Stränge |
| Zentrale Wärmepumpe mit Pufferspeicher | Haus mit großem Hof | nach Heizlast und Objekt | 1–2 Wochen plus Stränge |
In einem kleinen Haus mit vier bis sechs Wohnungen reicht statt der Kaskade ein einzelner Gas-Brennwertkessel mit Speicher, erfahrungsgemäß für 9.000 bis 16.000 Euro. Nach oben ziehen bei einer Zentralisierung die Steigstränge und Heizkörperanschlüsse in den Wohnungen, eine Verstärkung des Hausanschlusses und ein Hof, in dem die Außeneinheit ein Schallschutzgehäuse braucht. Nach unten ziehen freie Schornsteinzüge für die Stränge und ein Keller, der trocken und zugänglich ist. Was ein Angebot sonst noch bewegt, haben wir unter Heizung Kosten Position für Position aufgeschrieben.
Förderung, Stand 2026
Die Brennwerttherme wird nicht gefördert. Eine zentrale Wärmepumpe bekommt nach heutigem Stand 30 Prozent Grundförderung; für selbstnutzende Eigentümer kommt beim Austausch einer über 20 Jahre alten Gasheizung der Klimageschwindigkeits-Bonus von 20 Prozent dazu, bei zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro der Einkommensbonus von 30 Prozent. Förderfähig sind 30.000 Euro für die erste Wohneinheit, 15.000 Euro je weitere bis zur sechsten, 8.000 Euro ab der siebten. Bei 24 Wohnungen kommt so ein Betrag zusammen, der die Entscheidung der Gemeinschaft prägt; deshalb rechnen wir ihn nach heutigem Stand und mit Datum für die Versammlung aus, und der Antrag geht an die KfW, bevor der Vertrag unterschrieben wird. Wie der Bonus in einem Haus mit vermieteten und selbstgenutzten Wohnungen auseinanderfällt, erklärt Heizungsförderung.
Die Baustelle im Haus
Beim Thermentausch ist die Baustelle die Küche oder der Flur, das Treppenhaus wird abgedeckt, die alte Therme geht am selben Tag mit. Bei einer Zentralisierung läuft alles über Verwaltung und Hausmeister: Kellerzugang, Baustrom, Abschaltzeiten, Zutritt zu den Wohnungen für die Stränge und die Information der Bewohner. Wir stimmen einen Strangplan ab, sodass nie das ganze Haus ohne Heizung ist.
Die Außeneinheit kommt durch die Hofeinfahrt oder, wo die Durchfahrt zu niedrig ist, mit dem Kran über das Vorderhaus; das ist ein Vormittag mit Straßensperrung, die wir beantragen. Für Anlieferung und Container beantragen wir eine Haltezone, weil in den Straßen rund um Helmholtzplatz und Kollwitzplatz sonst kein Platz ist.
Ablauf und Zeitplan
Für die Wohnung liegt das Angebot wenige Tage nach unserem Besuch vor. Für das Haus dauert es länger, weil die Varianten je Wohneinheit gerechnet und meist vor der Versammlung noch einmal mit dem Beirat durchgesprochen werden. Nach Zusage oder Beschluss geht der Förderantrag vor dem Vertrag oder mit aufschiebender Bedingung an die KfW, dann wird bestellt.
Der Thermentausch dauert ein bis zwei Arbeitstage. Bei einer Zentralisierung sind Kessel oder Wärmepumpe im Keller in einer Woche eingebaut, die Stränge und Anschlüsse in den Wohnungen brauchen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, strangweise. Hängt der letzte Strang, wird die Anlage in Betrieb genommen und über alle Wohnungen hydraulisch abgeglichen; die Verwaltung bekommt die Einweisung in die Regelung und die Unterlagen für KfW und Schornsteinfeger. Für die einzelne Wohnung ist das alles an einem Nachmittag erledigt. Die Stationen dazwischen, mit dem, was Verwaltung und Eigentümer jeweils beisteuern, haben wir im Ablauf des Heizungstauschs beschrieben.
Wenn eine der 24 Thermen am Sonntag ausfällt, sind wir nicht zuständig
Bleibt an einem Sonntag im Februar die Therme in der Dunckerstraße kalt, hilft Ihnen ein Notdienst weiter; wir sind keiner. Unser Geschäft ist der Einbau neuer und der Tausch alter Anlagen, und Wartung wie Reparatur übernehmen wir für das, was wir selbst gebaut haben. Eine Therme, die 1997 ein anderer Betrieb gesetzt hat, gehört in dessen Hände.
Die Abgasabnahme und die Stilllegung der Schornsteinzüge sind Sache des Bezirksschornsteinfegers. Eine Verstärkung des Hausanschlusses beauftragt die Gemeinschaft beim Netzbetreiber Stromnetz Berlin, den Fernwärmeanschluss beim Wärmenetzbetreiber; wir liefern die Angaben dazu. Denkmalrechtliche Anträge stellt der Eigentümer mit unseren Unterlagen.
Einsatzgebiet: Prenzlauer Berg und die Nachbarn
Gebaut wird im ganzen Bezirk: rund um Helmholtzplatz und Kollwitzplatz, im Gleimviertel, im Winsviertel und im Bötzowviertel, entlang von Schönhauser Allee, Prenzlauer Allee, Greifswalder Straße und Danziger Straße, am Teutoburger Platz, im Thälmannpark und bis zur Ringbahn an der Wisbyer Straße.
Über die Bezirksgrenze hinaus arbeiten wir in Mitte mit dem Scheunenviertel und der Rosenthaler Vorstadt, in Pankow nördlich der Ringbahn, in Weißensee jenseits der Greifswalder Straße und in Friedrichshain südlich der Landsberger Allee, wo der Bestand dem Prenzlauer Berg gleicht.
Weiterlesen für Wohnung und Gemeinschaft
Für die einzelne Wohnung ist die Seite zur Gastherme der Einstieg, für das ganze Haus Heizung im Mehrfamilienhaus. Ob eine Wärmepumpe in einem Gründerzeithaus mit Gussheizkörpern funktioniert, klärt Wärmepumpe im Altbau, und wie aus 24 Wohnungen eine Heizlast wird, zeigt Heizlastberechnung. Was die Beratungspflicht vor einer neuen Gastherme nach heutigem Stand bedeutet, ordnet Heizungsgesetz Berlin ein.
Ihre Therme oder das ganze Haus: sagen Sie uns, worum es geht
Geht es um Ihre Therme von 1997 in der Lychener Straße oder um die 24 Thermen im Haus am Kollwitzplatz? Mit dieser Antwort und der Zahl der Wohnungen fangen wir an, unter 030 2192 8018, werktags von 7 bis 17 Uhr. Für die Eigentümerversammlung bekommen Sie danach Zahlen je Wohneinheit; wer lieber schreibt, nutzt das Formular unten auf der Seite.
