Eigentümergemeinschaft Berlin: Mehrfamilienhaus der 1950er Jahre mit Balkonen in Westberlin

Meisterbetrieb für Heizungsbau

Neue Heizung in der Eigentümergemeinschaft

Über den Heizungstausch in einer Berliner Eigentümergemeinschaft entscheidet die Versammlung, nicht der einzelne Eigentümer. Unser Angebot dafür nennt je Position einen Festpreis.

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Warum die Heizung in der WEG anders läuft

Im Einfamilienhaus entscheidet ein Eigentümer, in der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden alle. Die Zentralheizung, der Schornstein, die Steigstränge und der Keller sind Gemeinschaftseigentum, und über Gemeinschaftseigentum beschließt die Versammlung. Selbst die Gastherme in der eigenen Wohnung hängt an einer Abgasanlage, die allen gehört.

Das Wohnungseigentumsgesetz ist zum 1. Dezember 2020 reformiert worden, und seitdem sind bauliche Veränderungen leichter zu beschließen als früher. Es reicht die einfache Mehrheit. Der Streit hat sich dadurch verlagert, weg von der Frage, ob gebaut werden darf, hin zur Frage, wer bezahlt.

Erhaltung oder bauliche Veränderung

Die erste Weiche ist die Einordnung. Wird eine defekte oder abgängige Zentralheizung durch eine neue ersetzt, die dasselbe tut, ist das eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 WEG. Sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, und alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Ein Gaskessel von 1998, der gegen einen Brennwertkessel getauscht wird, fällt hierunter, ebenso eine modernisierende Instandsetzung, bei der man gleich die zeitgemäße Technik nimmt.

Wird das System gewechselt, also von Gas auf Wärmepumpe, von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung oder von Öl auf Pellets, ist das eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Auch sie braucht nur die einfache Mehrheit. Der Unterschied liegt bei den Kosten, und die regelt § 21 WEG.

Wer zahlt: die drei Fälle des § 21 WEG

Im ersten Fall wird der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, auch die, die dagegen gestimmt haben. Ausnahme sind Maßnahmen mit unverhältnismäßigen Kosten, was bei einer Heizung, die ohnehin ersetzt werden muss, selten greift.

Im zweiten Fall amortisieren sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums, in der Rechtsprechung meist zehn Jahre. Dann zahlen ebenfalls alle, unabhängig von der Mehrheit. Bei einer Wärmepumpe mit Förderung und sinkenden Heizkosten lässt sich das oft rechnen.

Im dritten Fall trifft keines von beiden zu. Dann tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen die neue Anlage nutzen. Bei einer Zentralheizung ist das unpraktikabel, weshalb Verwalter in der Praxis auf die Zwei-Drittel-Mehrheit hinarbeiten oder die Maßnahme als Erhaltung einordnen, wo das vertretbar ist.

Eigentümergemeinschaft Berlin: neu installierte Gas-Brennwertheizung mit Pufferspeicher im Keller

Der Weg zum Beschluss in der Praxis

Der Verwalter bereitet die Beschlüsse vor, und das beginnt meist mit einem Grundsatzbeschluss. Die Gemeinschaft beauftragt ihn, Angebote für den Heizungstausch einzuholen und für eine Wärmepumpe die Förderung zu prüfen. Damit die Angebote vergleichbar werden, sollte allen dieselbe Heizlastberechnung und dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegen. Eine solche Heizlastberechnung rechnet ein Energieberater für ein Mehrfamilienhaus nach Zahl der Wohnungen ab. Das Geld ist gut angelegt, weil drei Anbieter dann dieselbe Kilowattzahl anbieten und nicht drei verschiedene Häuser.

Auf der nächsten Versammlung, zu der mit drei Wochen Frist eingeladen wird, stehen dann drei Beschlüsse auf der Tagesordnung. Beschlossen werden die Anlage samt Anbieter, die Finanzierung und die Beauftragung des Verwalters mit Vertragsschluss und, bei einer Wärmepumpe, dem Förderantrag. Der Vertrag mit dem Heizungsbauer bekommt dann eine aufschiebende Bedingung, damit der Förderantrag für die Wärmepumpe vor dem Auftrag gestellt ist.

Nach dem Beschluss läuft die Anfechtungsfrist von einem Monat. In dieser Zeit wird nicht bestellt. Danach folgen bei einer Wärmepumpe der Förderantrag, dann Bestellung, Lieferzeit und Einbau. Diese Kette durchläuft ein Heizungstausch auch im Einfamilienhaus. Im Mehrfamilienhaus kommen die Abstimmung der Bautage mit den Bewohnern und der Zugang zu jeder Wohnung für die Zähler dazu. Vom Grundsatzbeschluss bis zur laufenden Anlage reiht sich so Schritt an Schritt, und keiner lässt sich überspringen.

wandhängende Gas-Brennwerttherme in einer Berliner Altbauküche

Rücklage, Sonderumlage oder Kredit

Die Erhaltungsrücklage ist für genau solche Maßnahmen da, reicht aber selten für eine komplette Anlage. Der übliche Weg ist eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen, die mit dem Beschluss festgesetzt wird, mit Fälligkeit vor Baubeginn oder in zwei Raten. Ein Eigentümer mit 80 von 1.000 Miteigentumsanteilen trägt bei 200.000 Euro Gesamtkosten 16.000 Euro, abzüglich seines Anteils an der Wärmepumpen-Förderung.

Seit der Reform darf die Gemeinschaft auch ohne Einstimmigkeit einen Kredit aufnehmen. Der Beschluss muss Höhe, Laufzeit und Zinsbelastung nennen, und die Bank prüft die Gemeinschaft als Kreditnehmer. Für Eigentümer, die die Sonderumlage nicht auf einmal aufbringen können, ist das oft die Lösung, die den Beschluss überhaupt erst mehrheitsfähig macht.

Förderung je Wohneinheit, wenn die Zentrale eine Wärmepumpe wird

Die Heizungsförderung über die KfW gilt für eine Wärmepumpe auch in Eigentümergemeinschaften. Die förderfähigen Kosten der Wärmepumpe werden je Wohneinheit gerechnet. Für die erste Wohneinheit sind es höchstens 28.000 Euro, für die zweite bis sechste je 15.000 Euro und ab der siebten je 8.000 Euro. Die Zahlen in der Tabelle haben den Stand September 2026.

Wohneinheiten	Förderfähige Kosten der Wärmepumpe	30 % Grundförderung
6	103.000 €	30.900 €
12	151.000 €	45.300 €
20	215.000 €	64.500 €
30	295.000 €	88.500 €

Die Grundförderung von 30 Prozent für die Wärmepumpe beantragt die Gemeinschaft über den Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. Der Bund stellt die Mittel nur bereit, solange der Haushalt sie hergibt. Einen Anspruch der Gemeinschaft begründet das nicht. Wie sich die Förderung der Wärmepumpe im Einzelnen zusammensetzt, rechnet der Ratgeber Heizungsförderung Schritt für Schritt vor.

Für die Versammlung ist wichtig, dass die Förderrechnung für die Wärmepumpe im Angebot ein Datum trägt. Der Höchstbetrag von 28.000 Euro für die erste Wohneinheit sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich um 750 Euro. Zwischen Grundsatzbeschluss und Antrag liegt der ganze Beschlussweg der Gemeinschaft. Deshalb rechnen wir vor dem Antrag noch einmal mit den dann gültigen Sätzen.

Etagenheizungen: die Gemeinschaft entscheidet selbst

Viele Berliner Häuser haben keine Zentralheizung, sondern Gasthermen in jeder Wohnung, eingebaut in der Sanierungswelle der neunziger Jahre und heute 25 bis 30 Jahre alt. Für solche Häuser galt bis Juli 2026 eine Sonderregel. Nach dem ersten Austausch einer Etagenheizung musste die Gemeinschaft binnen fünf Jahren über die Zentralisierung beschließen. Diese Vorschriften standen in den alten §§ 71a bis 71p und sind seit dem 29. Juli 2026 gestrichen. Seitdem entscheidet die Gemeinschaft allein nach Technik, Kosten und Bestand.

Neu geregelt ist dafür der Brennstoff. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine Gas- oder Ölheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss einen steigenden Bio-Anteil sicherstellen. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), vormals Gebäudeenergiegesetz (GEG), nennt in § 43 vier Stufen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Als Bio-Anteil zählen Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und Wasserstoff samt Derivaten. Die Pflicht trifft den Eigentümer des Gebäudes; betreibt jemand anderes die Anlage, trifft sie den Betreiber. Von 2029 bis Ende 2034 erfüllt auch eine Solarthermieanlage diese Pflicht, bei mehr als zwei Wohnungen mit 0,03 Quadratmetern Aperturfläche je Quadratmeter Nutzfläche.

Für den einzelnen Eigentümer bleibt der Tausch der eigenen Gastherme möglich und kostet 4.500 bis 8.500 Euro. Die Abgasanlage ist als Gemeinschaftseigentum vorher mit Schornsteinfeger und Verwaltung abzustimmen. Für die Gemeinschaft heißt das, dass die Entscheidung über die Zentralisierung auf die Tagesordnung gehört, solange die Thermen noch laufen. Was das neue Recht für ein Berliner Haus im Einzelnen bedeutet, haben wir unter Heizungsgesetz Berlin zusammengetragen.

Stuckfassade eines Berliner Gründerzeithauses mit Balkonen

Zentralisierung: was das im Haus bedeutet

Von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung umzustellen ist ein größeres Projekt als der Kesseltausch. Es braucht einen Aufstellort im Keller oder auf dem Dach, neue Steigstränge durch alle Etagen, Anschlüsse in jeder Wohnung und Wärmemengenzähler. Dazu kommen meist neue Heizkörper, weil die alten an die Therme angepasst waren. Das Warmwasser bleibt häufig dezentral, damit keine Zirkulationsleitungen durchs Haus müssen und die Wärmepumpe mit niedrigem Vorlauf laufen kann.

Die Kosten liegen nach Heizlast und Objekt und lassen sich ohne Vor-Ort-Termin nicht beziffern. Was sich sagen lässt: Die Grundförderung für eine Wärmepumpen-Kaskade erreicht bei 20 Wohnungen nach der Rechnung oben höchstens 64.500 Euro. Liegt das Haus in einem Fernwärme-Eignungsgebiet des Berliner Wärmeplans, steht der Anschluss an das Netz der BEW als Alternative im Raum. Das heißt Anschlusskosten statt Anlage und ein Preis je Kilowattstunde, den die Gemeinschaft nicht selbst beeinflusst. Wie sich beides in Anschaffung und Betrieb vergleicht, stellen wir unter Fernwärme oder eigene Heizung gegenüber.

Pelletkessel mit Pelletlager und Förderschnecke im Heizungsraum

Vermietete Wohnungen: was das Mietrecht verlangt

Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, rechnen die Umlage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Einbau einer Heizungsanlage ist dort eine Modernisierung nach § 555b Nummer 1a BGB. Das gilt auch, wenn die alte Anlage durch eine neue ersetzt wird. Der pauschale Erhaltungsabzug von 15 Prozent nach § 559e Absatz 2 BGB greift bei den Kosten einer neuen Heizung nach § 43 GModG nicht.

Bei der Wärmepumpe kommt § 559f BGB dazu. Die volle Umlage gibt es nur mit dem Nachweis einer Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5. Ohne diesen Nachweis zählt nur die Hälfte der Kosten. Die Jahresarbeitszahl hängt an der Auslegung, also an Vorlauftemperatur, Heizflächen und Regelung. Wir legen die Anlage darauf aus und halten die Berechnung in den Unterlagen fest. Damit die Verwaltung die Positionen zuordnen kann, gliedern wir die Kostenaufstellung im Angebot nach Gewerken.

Häufige Fehler, die Zeit kosten

Der häufigste Fehler bei einer Wärmepumpe ist der Auftrag vor dem Förderantrag, meist aus Eile im Herbst. Der zweite ist ein Beschluss ohne Finanzierungsbeschluss, der dann auf der nächsten Versammlung nachgeholt werden muss. Der dritte sind drei Angebote auf drei verschiedenen Grundlagen, die niemand vergleichen kann.

Der vierte ist die vergessene Abrechnung: Ohne Wärmemengenzähler in jeder Wohnung lässt sich die Heizkostenverordnung nicht einhalten, und die Nachrüstung ist teurer als der Einbau beim Tausch. Und der fünfte ist der Aufstellort, der auf der Versammlung beschlossen wird, ohne dass jemand die Abstände zur Grundstücksgrenze und den Schallschutz geprüft hat.

Was wir für Verwalter und Beirat übernehmen

Für Verwalter und Beiräte kommen wir zur Besichtigung ins Haus, ohne Kosten für die Gemeinschaft, mit Blick auf Keller, Dach, Hof, Schornstein, Elektro und die Feuerstätten in den Wohnungen. Daraus entsteht ein Angebot mit Festpreis und, bei einer Wärmepumpe, einer Förderrechnung je Wohneinheit, das sich als Anlage zur Einladung verschicken lässt. Auf Wunsch erläutern wir das Angebot in der Versammlung, stellen die Bestätigung zum Antrag aus und bauen nach dem Beschluss aus einer Hand, mit einem Ansprechpartner für die Verwaltung. Für Häuser mit Kaskade, Nahwärme im Quartier oder gemischter Nutzung gilt dasselbe, nur mit größerer Technik. Wie wir an Häuser mit 40 oder 80 Wohnungen herangehen, haben wir unter Heizung im Mehrfamilienhaus gesondert beschrieben.

Unser Teil ist die neue Anlage, als Ersatz oder als Zentralisierung, und danach die Wartung dessen, was wir gebaut haben, im Wartungsvertrag mit der Gemeinschaft. Für die bestehende Zentralheizung, die ein anderer Betrieb betreut, bleibt dieser Betrieb zuständig. An fremden Anlagen reparieren wir nichts.

Zwei Angaben für den ersten Anruf der Verwaltung

Nennen Sie uns die Zahl der Wohneinheiten und ob im Haus eine Zentralheizung steht oder Etagenthermen hängen. Dann können wir am Telefon schon sagen, was das neue Recht für Ihr Haus bedeutet und welche Förderung je Einheit bei einer Wärmepumpe im Raum steht. Für dieses erste Gespräch sind wir unter 030 2192 8018 zu erreichen, werktags von 7 bis 17 Uhr. Verwalter, die das Thema erst auf die nächste Tagesordnung setzen wollen, schreiben uns über das Formular unten; wir melden uns dann mit einem Terminvorschlag, der vor der Einladungsfrist liegt.

Häufige Fragen

Welche Mehrheit braucht der Beschluss über eine neue Zentralheizung?

Der Ersatz einer defekten oder abgängigen Zentralheizung durch eine neue ist eine Erhaltungsmaßnahme und braucht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Wechsel des Systems, etwa von Gas auf Wärmepumpe, gilt als bauliche Veränderung nach § 20 WEG und braucht ebenfalls nur die einfache Mehrheit. Der Unterschied liegt nicht in der Mehrheit, sondern in der Frage, wer die Kosten trägt.

Müssen alle Eigentümer zahlen, auch die, die dagegen gestimmt haben?

Bei einer Erhaltungsmaßnahme ja, nach Miteigentumsanteilen. Bei einer baulichen Veränderung zahlen alle nur in zwei Fällen. Entweder haben mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zugestimmt, oder die Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit. Sonst zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen die Anlage nutzen.

Wie hoch ist die Förderung für eine Wärmepumpe im Haus mit 12 Wohneinheiten?

Für die Wärmepumpe sind höchstens 28.000 Euro der Kosten für die erste Wohneinheit förderfähig. Für die zweite bis sechste sind es je 15.000 Euro, ab der siebten je 8.000 Euro. Bei 12 Einheiten ergibt das 151.000 Euro. Darauf beantragt die Gemeinschaft für die Wärmepumpe 30 Prozent Grundförderung, also 45.300 Euro. Das ist der Stand September 2026, unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel.

Reicht die Erhaltungsrücklage oder braucht es eine Sonderumlage?

Das entscheidet die Versammlung mit dem Beschluss. Liegen in der Rücklage 150.000 Euro und kostet die Anlage 200.000 Euro, wird für den Rest eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen beschlossen, mit Fälligkeit vor Baubeginn. Alternativ nimmt die Gemeinschaft einen Kredit auf, was seit der WEG-Reform ohne Einstimmigkeit möglich ist.

Was ist mit den Gasthermen in den Wohnungen, muss die WEG die zentralisieren?

Eine Pflicht dazu gibt es nicht. Die früheren Fristen für Etagenheizungen standen in den alten §§ 71a bis 71p und sind seit Juli 2026 gestrichen. Die Gemeinschaft entscheidet seitdem allein nach Technik, Kosten und Bestand. Für eine Gastherme, die heute neu eingebaut wird, gilt ein steigender Bio-Anteil. Das Gesetz verlangt 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Wer holt die Angebote ein, der Verwalter oder der Beirat?

Der Verwalter ist für die Vorbereitung der Beschlüsse zuständig und holt üblicherweise drei Angebote ein, der Beirat prüft sie. Damit die Angebote vergleichbar sind, sollte allen dieselbe Heizlastberechnung und dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegen. Unser Angebot für ein solches Haus ist nach Gewerken gegliedert und nennt je Position einen Festpreis, damit der Beirat es Zeile für Zeile neben die anderen legen kann.

Welche Schritte liegen zwischen der ersten Versammlung und der neuen Heizung?

Der Weg geht über einen Grundsatzbeschluss zur Angebotseinholung, die Einladungsfrist von drei Wochen für die nächste Versammlung und den Beschluss über Anlage und Finanzierung. Es folgen die Anfechtungsfrist von einem Monat, der Förderantrag für die Wärmepumpe und dann Lieferzeit und Einbau. Wie eng diese Schritte aufeinander folgen, entscheidet der Versammlungsrhythmus Ihrer Gemeinschaft. Den Terminplan schreiben wir nach dem Beschluss mit der Verwaltung fest.

Was passiert, wenn ein Eigentümer den Beschluss anficht?

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach dem Beschluss beim Amtsgericht eingehen. Der Beschluss bleibt bis zur Entscheidung gültig, die Verwaltung darf ihn ausführen, trägt aber das Risiko, wenn er aufgehoben wird. In der Praxis wartet man die Monatsfrist ab, bevor bestellt wird, was wir im Zeitplan einrechnen.

Wie wird die Heizung nach der Zentralisierung abgerechnet?

Nach der Heizkostenverordnung, also 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch über Wärmemengenzähler oder Heizkostenverteiler und der Rest nach Fläche. Die Zähler werden beim Einbau gleich mitgesetzt, in jeder Wohnung einer für Heizung und einer für Warmwasser. Bei Wärmepumpen kommt ein Stromzähler für die Anlage dazu, weil der Wärmepumpenstrom über den reduzierten Netztarif läuft.

Ist eine Wärmepumpe in einem Berliner Altbau mit 20 Wohnungen überhaupt machbar?

Meist ja, entweder als Kaskade aus zwei bis vier Luft-Wasser-Geräten im Hof oder auf dem Dach oder als Hybrid mit einem Gaskessel für die kältesten Tage. Das Warmwasser bleibt dabei häufig in den Wohnungen, damit die Wärmepumpe mit 50 bis 55 Grad Vorlauf laufen kann. Ob Hof, Dach, Schall und Denkmalschutz das hergeben, prüfen wir beim Vor-Ort-Termin.

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Auszüge aus den Google-Bewertungen, im Wortlaut übernommen.

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WilderWaschi, vor 3 Monaten
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Patrick Weiß, vor 9 Monaten
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