Warum die Heizung in der WEG anders läuft
Im Einfamilienhaus entscheidet ein Eigentümer, in der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden alle. Die Zentralheizung, der Schornstein, die Steigstränge und der Keller sind Gemeinschaftseigentum, und über Gemeinschaftseigentum beschließt die Versammlung. Selbst die Gastherme in der eigenen Wohnung hängt an einer Abgasanlage, die allen gehört.
Das Wohnungseigentumsgesetz ist zum 1. Dezember 2020 reformiert worden, und seitdem sind bauliche Veränderungen leichter zu beschließen als früher. Es reicht die einfache Mehrheit. Der Streit hat sich dadurch verlagert, weg von der Frage, ob gebaut werden darf, hin zur Frage, wer bezahlt.
Erhaltung oder bauliche Veränderung
Die erste Weiche ist die Einordnung. Wird eine defekte oder abgängige Zentralheizung durch eine neue ersetzt, die dasselbe tut, ist das eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 WEG. Sie wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, und alle Eigentümer tragen die Kosten nach Miteigentumsanteilen. Ein Gaskessel von 1998, der gegen einen Brennwertkessel getauscht wird, fällt hierunter, ebenso eine modernisierende Instandsetzung, bei der man gleich die zeitgemäße Technik nimmt.
Wird das System gewechselt, also von Gas auf Wärmepumpe, von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung oder von Öl auf Pellets, ist das eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Auch sie braucht nur die einfache Mehrheit. Der Unterschied liegt bei den Kosten, und die regelt § 21 WEG.
Wer zahlt: die drei Fälle des § 21 WEG
Im ersten Fall wird der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach Miteigentumsanteilen, auch die, die dagegen gestimmt haben. Ausnahme sind Maßnahmen mit unverhältnismäßigen Kosten, was bei einer Heizung, die ohnehin ersetzt werden muss, selten greift.
Im zweiten Fall amortisieren sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums, in der Rechtsprechung meist zehn Jahre. Dann zahlen ebenfalls alle, unabhängig von der Mehrheit. Bei einer Wärmepumpe mit Förderung und sinkenden Heizkosten lässt sich das oft rechnen.
Im dritten Fall trifft keines von beiden zu. Dann tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben, und nur sie dürfen die neue Anlage nutzen. Bei einer Zentralheizung ist das unpraktikabel, weshalb Verwalter in der Praxis auf die Zwei-Drittel-Mehrheit hinarbeiten oder die Maßnahme als Erhaltung einordnen, wo das vertretbar ist.
Der Weg zum Beschluss in der Praxis
Der Verwalter bereitet die Beschlüsse vor, und das beginnt meist mit einem Grundsatzbeschluss: Die Gemeinschaft beauftragt ihn, Angebote für den Heizungstausch einzuholen und die Förderung zu prüfen. Damit die Angebote vergleichbar werden, sollte allen dieselbe Heizlastberechnung und dieselbe Leistungsbeschreibung zugrunde liegen. Eine solche Heizlastberechnung rechnet ein Energieberater für ein Mehrfamilienhaus nach Zahl der Wohnungen ab, und das Geld ist gut angelegt, weil drei Anbieter dann dieselbe Kilowattzahl anbieten und nicht drei verschiedene Häuser.
Auf der nächsten Versammlung, zu der mit drei Wochen Frist eingeladen wird, stehen dann drei Beschlüsse auf der Tagesordnung: die Anlage samt Anbieter, die Finanzierung und die Beauftragung des Verwalters mit Förderantrag und Vertragsschluss. Der Vertrag mit dem Heizungsbauer bekommt eine aufschiebende Bedingung, damit der Förderantrag vor dem Auftrag gestellt ist.
Nach dem Beschluss läuft die Anfechtungsfrist von einem Monat. In dieser Zeit wird nicht bestellt. Danach folgen Förderantrag, Bestellung, Lieferzeit und Einbau, also die acht bis zwölf Wochen, die ein Heizungstausch auch im Einfamilienhaus braucht; im Mehrfamilienhaus kommen die Abstimmung der Bautage mit den Bewohnern und der Zugang zu jeder Wohnung für die Zähler dazu. Vom Grundsatzbeschluss bis zur laufenden Anlage sind es erfahrungsgemäß sechs bis zwölf Monate.
Rücklage, Sonderumlage oder Kredit
Die Erhaltungsrücklage ist für genau solche Maßnahmen da, reicht aber selten für eine komplette Anlage. Der übliche Weg ist eine Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen, die mit dem Beschluss festgesetzt wird, mit Fälligkeit vor Baubeginn oder in zwei Raten. Ein Eigentümer mit 80 von 1.000 Miteigentumsanteilen trägt bei 200.000 Euro Gesamtkosten 16.000 Euro, abzüglich seines Anteils an der Förderung.
Seit der Reform darf die Gemeinschaft auch ohne Einstimmigkeit einen Kredit aufnehmen. Der Beschluss muss Höhe, Laufzeit und Zinsbelastung nennen, und die Bank prüft die Gemeinschaft als Kreditnehmer. Für Eigentümer, die die Sonderumlage nicht auf einmal aufbringen können, ist das oft die Lösung, die den Beschluss überhaupt erst mehrheitsfähig macht.
Förderung je Wohneinheit
Die Heizungsförderung über die KfW gilt nach heutigem Stand auch für Eigentümergemeinschaften, und die förderfähigen Kosten werden je Wohneinheit gerechnet: 30.000 Euro für die erste, 15.000 Euro für die zweite bis sechste, 8.000 Euro ab der siebten.
| Wohneinheiten | Förderfähige Kosten | 30 % Grundförderung | mit 5 % Effizienzbonus |
|---|---|---|---|
| 6 | 105.000 € | 31.500 € | 36.750 € |
| 12 | 153.000 € | 45.900 € | 53.550 € |
| 20 | 217.000 € | 65.100 € | 75.950 € |
| 30 | 297.000 € | 89.100 € | 103.950 € |
Die Grundförderung von 30 Prozent für Wärmepumpe, Pellet oder Solarthermie beantragt die Gemeinschaft über den Verwalter für das Gemeinschaftseigentum. Die beiden Boni sind an die Person gebunden: Der Klimageschwindigkeitsbonus von 20 Prozent für den Austausch einer funktionsfähigen Öl-, Gas- oder Nachtspeicherheizung und der Einkommensbonus von 30 Prozent bis 40.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen gelten nur für selbstnutzende Eigentümer, die sie für ihren Anteil an den Kosten einzeln beantragen. Der Deckel liegt bei 70 Prozent.
Gas-Brennwertkessel sind nicht förderfähig, und Gasthermen ebenso wenig. Für die Versammlung ist wichtig, dass die Förderrechnung im Angebot ein Datum trägt; zwischen Grundsatzbeschluss und Förderantrag liegen oft Monate, und die Sätze können sich in dieser Zeit ändern, weshalb wir die Rechnung vor dem Antrag noch einmal mit den dann gültigen Werten machen. Wie Boni und Deckel im Einzelnen zusammenspielen, erklärt Heizungsförderung.
Etagenheizungen: die Frist im Gesetz
Viele Berliner Häuser haben keine Zentralheizung, sondern Gasthermen in jeder Wohnung, eingebaut in der Sanierungswelle der neunziger Jahre und heute 25 bis 30 Jahre alt. Für solche Häuser sieht das Gebäudeenergiegesetz nach heutigem Stand einen eigenen Weg vor: Sobald die erste Etagenheizung im Haus ersetzt wird, hat die Gemeinschaft fünf Jahre Zeit zu beschließen, ob sie auf eine zentrale Anlage umstellt. Der Verwalter muss dafür beim Schornsteinfeger die Daten aller Feuerstätten einholen und die Eigentümer informieren.
Bis zur Umstellung gilt eine Übergangsfrist von 13 Jahren, in der eine Etagenheizung durch eine neue Gastherme ersetzt werden darf, ohne die 65-Prozent-Regel zu erfüllen. Entscheidet sich die Gemeinschaft gegen die Zentralisierung, muss jede neue Etagenheizung nach Ablauf der Frist die Regel einzeln erfüllen, was für eine Gastherme in der Wohnung schwierig wird. Die Bundesregierung hat eine Novelle angekündigt, deshalb steht das alles mit Vorbehalt; was die Wärmeplanung des Landes und die 65-Prozent-Regel für ein Haus in Berlin nach heutigem Stand konkret bedeuten, haben wir unter Heizungsgesetz Berlin zusammengetragen.
Für den einzelnen Eigentümer bleibt der Tausch der eigenen Gastherme nach heutigem Stand möglich und kostet 4.500 bis 8.500 Euro, wobei die Abgasanlage als Gemeinschaftseigentum vorher mit Schornsteinfeger und Verwaltung abzustimmen ist. Für die Gemeinschaft heißt das, dass die Entscheidung über die Zentralisierung auf die Tagesordnung gehört, bevor die Frist sie erzwingt.
Zentralisierung: was das im Haus bedeutet
Von Etagenheizungen auf eine Zentralheizung umzustellen ist ein größeres Projekt als der Kesseltausch. Es braucht einen Aufstellort im Keller oder auf dem Dach, neue Steigstränge durch alle Etagen, Anschlüsse in jeder Wohnung, Wärmemengenzähler und meist neue Heizkörper, weil die alten an die Therme angepasst waren. Das Warmwasser bleibt häufig dezentral, damit keine Zirkulationsleitungen durchs Haus müssen und die Wärmepumpe mit niedrigem Vorlauf laufen kann.
Die Kosten liegen nach Heizlast und Objekt und lassen sich ohne Vor-Ort-Termin nicht beziffern. Was sich sagen lässt: Die Förderung je Wohneinheit macht bei einem Haus mit 20 Wohnungen und einer Wärmepumpen-Kaskade einen Unterschied von 65.000 bis 76.000 Euro. Liegt das Haus in einem Fernwärme-Eignungsgebiet des Berliner Wärmeplans, steht der Anschluss an das Netz der BEW als Alternative im Raum, mit Anschlusskosten statt Anlage und einem Preis je Kilowattstunde, den die Gemeinschaft nicht selbst beeinflusst; wie sich beides in Anschaffung und Betrieb vergleicht, stellen wir unter Fernwärme oder eigene Heizung gegenüber.
Vermietete Wohnungen: die Modernisierungsumlage
Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, können ihren Anteil an einer energetischen Modernisierung nach heutigem Stand mit 8 Prozent im Jahr auf die Miete umlegen, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro auf 2 Euro. Für den Heizungstausch mit Förderung gilt nach der Mietrechtsänderung von 2024 eine eigene Variante mit 10 Prozent, bei der die Förderung vorher abgezogen wird und die Umlage auf 50 Cent je Quadratmeter begrenzt ist. Der reine Ersatz einer defekten Anlage ist Instandhaltung und nicht umlagefähig, der Systemwechsel auf Wärmepumpe oder Pellet dagegen schon. Die Abgrenzung sollte in der Kostenaufstellung des Angebots erkennbar sein, was wir beim Angebot berücksichtigen.
Häufige Fehler, die Zeit kosten
Der häufigste Fehler ist der Auftrag vor dem Förderantrag, meist aus Eile im Herbst. Der zweite ist ein Beschluss ohne Finanzierungsbeschluss, der dann auf der nächsten Versammlung nachgeholt werden muss. Der dritte sind drei Angebote auf drei verschiedenen Grundlagen, die niemand vergleichen kann.
Der vierte ist die vergessene Abrechnung: Ohne Wärmemengenzähler in jeder Wohnung lässt sich die Heizkostenverordnung nicht einhalten, und die Nachrüstung ist teurer als der Einbau beim Tausch. Und der fünfte ist der Aufstellort, der auf der Versammlung beschlossen wird, ohne dass jemand die Abstände zur Grundstücksgrenze und den Schallschutz geprüft hat.
Was wir für Verwalter und Beirat übernehmen
Für Verwalter und Beiräte kommen wir zur Besichtigung ins Haus, ohne Kosten für die Gemeinschaft, mit Blick auf Keller, Dach, Hof, Schornstein, Elektro und die Feuerstätten in den Wohnungen. Daraus entsteht ein Angebot mit Festpreis und einer Förderrechnung je Wohneinheit, das sich als Anlage zur Einladung verschicken lässt. Auf Wunsch erläutern wir das Angebot in der Versammlung, stellen die Bestätigung zum Antrag aus und bauen nach dem Beschluss aus einer Hand, mit einem Ansprechpartner für die Verwaltung. Für Häuser mit Kaskade, Nahwärme im Quartier oder gemischter Nutzung gilt dasselbe, nur mit größerer Technik; wie wir an Häuser mit 40 oder 80 Wohnungen herangehen, haben wir unter Heizung im Mehrfamilienhaus gesondert beschrieben.
Unser Teil ist die neue Anlage, als Ersatz oder als Zentralisierung, und danach die Wartung dessen, was wir gebaut haben, im Wartungsvertrag mit der Gemeinschaft. Für die bestehende Zentralheizung, die ein anderer Betrieb betreut, bleibt dieser Betrieb zuständig, auch bei einer Störung am Wochenende; einen Notdienst, den die Verwaltung um 22 Uhr anrufen kann, gibt es bei uns nicht, und an fremden Anlagen reparieren wir nichts.
Zwei Angaben für den ersten Anruf der Verwaltung
Nennen Sie uns die Zahl der Wohneinheiten und ob im Haus eine Zentralheizung steht oder Etagenthermen hängen; dann können wir am Telefon schon sagen, ob die Frist aus dem Gebäudeenergiegesetz für Sie läuft und welche Förderung je Einheit im Raum steht. Für dieses erste Gespräch sind wir unter 030 2192 8018 zu erreichen, werktags von 7 bis 17 Uhr. Verwalter, die das Thema erst auf die nächste Tagesordnung setzen wollen, schreiben uns über das Formular unten; wir melden uns dann mit einem Terminvorschlag, der vor der Einladungsfrist liegt.
